Жилье и офисы

Жилье и офисы

Минувший 2012 год застройщики, девелоперы и аналитики склонны признать вполне успешным. Начало строительного сезона стало успешным далеко не для всех, но к концу года отрасль практически вышла на планируемые показатели.

Строительный тренд

В Комитете по строительству полагают, что 2012 год завершился достойно. Всего на конец года в эксплуатацию было введено 2 млн 419 тыс. кв. м жилья. Это выше, чем показатель, установленный для Петербурга Министерством регионального развития. Кроме того, в городе был принят ряд принципиальных решений по дальнейшему развитию мегаполиса.

По статистическим данным, Петербург находится на четвертом месте в России по объемам сданного в эксплуатацию жилья, уступая лишь Москве, Краснодарскому краю и Татарстану. К сентябрю2012 г. в Северо-Западном федеральном округе было сдано более 3 млн кв. м жилья, что на 3% больше, чем в прошлом году.

Самым крупным застройщиком Северной столицы остается Комитет по строительству. Работа комитета — это множество самых различных направлений: от строительства бюджетных объектов до нормотворчества и решения проблем дольщиков. Профильные чиновники отмечают, что по каждому направлению были достигнуты определенные результаты. За 2013 год на средства бюджета в эксплуатацию планируется ввести 335 тыс. кв. м жилья, а также объекты для обеспечения правоохранительной деятельности и безопасности, два пожарных депо, два объекта культуры, объекты улично-дорожной сети протяженностью21 км, девять общеобразовательных школ для 3 554 учащихся и два детских сада.

В консалтинговом центре «Петербургская недвижимость» обращают внимание на то, что если за 2011 год на территории Петербурга и пригородной зоны в продажу вышли объекты, общая площадь квартир в которых составила 2,5 млн кв. м, то с января по середину декабря2012 г. продажи открыты в объектах площадью 3,2 млн кв. м. На середину декабря2012 г. объем рынка составвил 6,2 млн кв. м, из которых 4,8 млн кв. м (77,4%) в Санкт-Петербурге и 1,4 млн кв. м (22,6%) в пригородной зоне Ленобласти. В2011 г. цифры были иные: 84,3% в городе и 15,7% в пригородах.

Вячеслав Заренков, президент Etalon Group, гордится достижениями2012 г., ставшего юбилейным для компании. Завершено строительство жилых комплексов «Юбилейный квартал» и «Орбита», а также и всего микрорайона Гражданка. В2012 г. компания приобрела достаточное количество новых проектов, например, «Галактика». Реализуемая площадь его составит 680 тыс. кв. м.

По данным специалистов ЗАО «Строительный трест», их компания сдала в прошлом году около 120 тыс. кв. м недвижимости. В2012 г. было завершено строительство жилых комплексов «Золотое сечение» (более 70 тыс. кв. м), «Золотая середина» (26 тыс. кв. м) и первого этапа жилого комплекса «Капитал» (порядка 40 тыс. кв. м). Начаты новые крупные проекты: «Невский стиль» возле Удельного парка (85 тыс. кв. м) и третий лот жилого комплекса «Капитал» (65 тыс. кв. м). Также компания вышла в сегмент премиум-класса, предложив потребителям коттеджный поселок «Озерный край», строительство которого ведется на берегу озера Вероярви (в Токсово).

В III квартале2012 г. компания «Навис» также запустила два новых проекта: загородный малоэтажный комплекс «Щегловская усадьба» во Всеволожском районе и жилой комплекс «Созвездие» в Мурино. При этом отмечалось постоянно растущее количество обращений и число заключенных договоров по новым объектам компании.

Метры не стоят на месте

Общий рост отрасли и спрос на жилье не могли не сказаться и на стоимости: по новостройкам прирост цен за год составил до 20–25%.

В консалтинговом центре «Петербургская недвижимость» отмечают, что к концу2012 г. стоимость квадратного метра начала расти более ощутимо. Так, по итогам ноября прошлого года цены на жилье прибавили почти 2%. С начала года стоимость квадрата жилья выросла, по данным компании, более чем на 9% и составила на первичном рынке в среднем 85 тыс. руб. за кв. м.

По оценкам специалистов консалтингового центра «Петербургская недвижимость», для рынка первичной квартирной недвижимости 2012 год оказался весьма успешным: объем реализации на территории Санкт-Петербурга и пригородной зоны Ленобласти на 0,5 млн метров превысит показатель2011 г. и перешагнет границу в 3 млн кв. м (более 57 тыс. квартир). Ближе к концу года игроки рынка ипотеки отметили, что даже в сегменте ипотечных сделок, где традиционно популярными оставались квартиры, представленные на вторичном рынке, покупатели стали чаще интересоваться объектами первичного рынка. За 11 месяцев2012 г. средние цены предложения жилья класса масс-маркет в обжитых районах Санкт-Петербурга приросли на 9,2%, в набирающей все большую популярность пригородной зоне — на 11,1%. Для сравнения, за весь 2011 год прирост аналогичного показателя составил 6,7% в обжитых районах Санкт-Петербурга и 6,9% — в пригородной зоне.

В компании «ПРСУ» отмечают, что спрос на покупку недвижимости на стадии строительства в2012 г. не только не упал, но даже значительно вырос. Люди стали больше доверять объектам на стадии 20–50% готовности и не дожидаются, пока их подведут под крышу. Кроме того, наблюдался рост покупок в сегменте инвестиций. Можно говорить, что цены на недвижимость в2013 г. будут расти на уровень инфляции или чуть выше. По наблюдениям специалистов компании, наиболее активными себя показали объекты эконом- и бизнес-класса как по темпам ввода, так и по началу строительства новых объектов.

В компании ЗАО «Лемминкяйнен Рус» отмечают, что спрос и предложение на рынке сбалансированы, у покупателей есть время для принятия решений, у продавцов — для адекватной корректировки цен. Ожидается, что уровень спроса по итогам2012 г. превысит показатели2011 г. более чем на 20%. Активизация спроса в первую очередь обусловлена бурным развитием ипотечного рынка за счет смягчения требований к заемщикам и появления новых игроков, хотя с начала года был зафиксирован медленный рост ставок. Также стоит отметить возврат инвестиционного спроса на рынок.

Специалисты агентства недвижимости Home estate считают, что цены на жилье росли достаточно стабильно: за год стоимость квадратного метра поднялась примерно на 12–15%. В2013 г. можно ожидать некоторого повышения стоимости квадратного метра в силу внесения изменений в законодательство.

Из знаковых событий в девелопменте эксперты выделяют старт продаж квартир в Зоологическом переулке. В компании Knight Frank St.Petersburg полагают, что это достаточно серьезный проект — его рыночная реализация вызывала вопросы при тех ценовых параметрах, которые были заявлены изначально. Вместе с тем уже можно сделать вывод, что сделка по продаже большинства квартир оптовому покупателю — не только событие этого года, но и в принципе интересный прецедент для рынка Санкт-Петербурга. По мнению специалистов компании, в элитном сегменте будет наблюдаться дальнейшее ценовое расслоение уникальных по местоположению и качеству проектов и более масштабных, стратегия продаж которых нацелена на высокие обороты от активных сделок. Для таких проектов прогноз по цене, разумеется, будет различным. В среднем, для всех сегментов повышение цен будет сдерживаться как уже достигнутой планкой, так и снижением банковской активности. Вряд ли изменение цены по результатам следующего года превысит 10%.

Административный фактор

В уходящем году Комитет по строительству принял важнейший план мероприятий, направленных на оказание содействия в защите прав участников долевого строительства и на завершение строительства проблемных объектов. Кстати, шесть проблемных объектов будут в ближайшее время достроены.

В течение года велась работа над нормативами. Так, утвержден Региональный методический документ «Рекомендации по обеспечению энергетической эффективности жилых и общественных зданий», который представляет собой инструмент, позволяющий обеспечить эффективное применение технологий энергосбережения и повышения энергетической эффективности.

В компании Legenda полагают, что основным итогом отрасли в2012 г. стала отмена Смольным старых правил игры на рынке. В2011 г., когда правительство нового губернатора взялось за всестороннюю ревизию отрасли и проектов, участники рынка искренне надеялись, что новые правила игры не заставят себя ждать. Но год прошел, а ясности, как работать дальше, не появилось. Главная из нынешних проблем — повышение рисков в инвестиционных проектах. Сломана сама логика принятия инвестиционных решений. Торги не проводятся, хотя подготовленные участки у города есть. Из-за отсутствия торгов нет ориентиров для рынка частной земли. Более того, события и решения последнего времени вообще лишают гарантий любые проекты, даже если земля в собственности и вся разрешительная документация уже на руках у инвестора. То, что в этой ситуации вырастут цены на жилье из-за образующегося дефицита предложения, со стратегической точки зрения считать плюсом нельзя.

Специалисты Etalon Group уверены, что рынок в целом развивается стабильно: разрабатываются интересные проекты, покупательский спрос растет. Чтобы не тормозить этот процесс, необходимо сократить сроки выдачи разрешительной документации. Поэтому одним из ключевых событий в отрасли в2012 г. стало подписание постановления Правительства РФ о сокращении административных барьеров при ведении строительного бизнеса (так называемая «Дорожная карта»). Если будут правильно проработаны все пункты Дорожной карты, это позволит значительно сократить сроки согласования документации, что, в свою очередь, окажет положительное влияние на темпы реализации проектов.

Офисные тенденции

По данным компании Knight Frank St Petersburg, на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга в2013 г. ожидается существенное увеличение предложения: к вводу заявлено более 260 тыс. кв. м качественных арендопригодных офисных площадей. При этом большую часть нового предложения составит первая очередь административно-делового квартала «Невская ратуша». Если сроки ввода в эксплуатацию объектов, заявленных к выходу в2013 г., будут соблюдены, то общий объем арендопригодных офисных площадей увеличится на 18% по отношению к показателям на конец2012 г. Во втором полугодии крупные сделки на рынке аренды заключались преимущественно в бизнес-центрах класса А, благодаря чему объем вакантных площадей еще больше сократился. Наибольшую активность проявили компании, занятые в сырьевом секторе, IT-компании, а также компании, занятые в банковской сфере.

Кроме того, специалисты компании Knight Frank St Petersburg полагают, что со второго полугодии2012 г. на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга наблюдалась достаточно высокая активность арендаторов. При этом арендаторы по-прежнему пребывали в посткризисном состоянии, что до сих пор отражается на их ожиданиях по ставкам аренды. Сейчас клиенты ищут хорошее недорогое предложение. В такой ситуации арендные ставки не растут так, как хотелось бы собственникам бизнес-центров. А поскольку себестоимость строительства не снижается, то и сами проекты не становятся дешевле, да и в связи с последними городскими тенденциями на рынке нового строительства и позицией администрации количество бизнес-центров не увеличивается, и, соответственно, девелоперы ожидают других ставок.

Стоит отметить, что те сделки, которые совершаются в последнее время, происходят тогда, когда ожидания арендаторов и арендодателей сходятся в одной точке компромисса. В подавляющем большинстве случаев это движение с обеих сторон: арендаторы несколько увеличивают свой бюджет от изначально заявляемых, и арендодатель предлагает определенный дисконт от того, что он ожидал первоначально. При этом в большей степени продвигается по условиям арендодатель. Особенно если речь идет о крупных клиентах в расчете на то, что сейчас они заполнят свободные площади в офисном центре и со временем смогут увеличить свою доходность за счет индексации арендных ставок. В любом случае, это выгоднее, чем содержать пустующие помещения.

Ключевые объекты, введенные в эксплуатацию в I–III кв. 2012 г.

Название объекта	Адрес	Общая площадь, м²	Площадь офисных помещений, м²
Класс А
«Сенатор» (II очередь)	17-я линия В.О., 22	24 800	16 800
«Сенатор» (II очередь)	Большой пр. В.О., 80	8 800	6 700
«Универс»	Университетская наб., 7-9-11, к. 5, лит. А	6 500	5 000
«Ориенталь»	Барочная ул., 12	5 000	4 000
Класс В
«Собрание»	Цветочная ул., 25	56 000	22 100
«Русские самоцветы» (II очередь)	пл. Карла Фаберже, 8, лит. В	13 000	9 500
«МегаПарк 2»	Заставская ул., 22	11 700	9 400
«Пропаганда»	ул. Маршала Говорова, 35, к. 4	11 000	9 000
«Кацус»	Тверская ул., 8, лит. Б	3 600	2 700
«Благодатная, 69»	ул. Благодатная, 69	2 800	2 200

Источник: Knight Frank St. Petersburg Research, 2012 г.

Андрей Никитин

Автор: Андрей Никитин
Дата: 14.02.2013
«Петербургский строительный рынок» № 146
Рубрика: ***

«« назад