Загородная недвижимость: итоги 2012 года
Загородная недвижимость: итоги 2012 года
В течение 2012 г. на рынке качественной загородной недвижимости наблюдалось постепенное оживление как спроса, так и предложения. При этом четко прослеживается тренд по укрупнению поселков, строительству целого ряда комплексов малоэтажного жилья, где наряду с коттеджами предлагаются квартиры в малоэтажных домах и таунхаусы.
По данным ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга», в конце 2012 года средняя стоимость предлагаемых участков без подряда в организованных коттеджных поселках Ленобласти составляла 1,5 млн руб., стоимость коттеджей (с учетом стоимости участка) в среднем — 9 млн руб.
В пригородных районах СПб стоимость участка без подряда на конец IV квартала составила 3,9 млн руб, готового коттедж в среднем — 33,7 млн руб. Вариативность цены домовладения внутри отдельно взятого коттеджного поселка, помимо площади дома и участка, чаще всего зависит от местоположения участка на территории коттеджного поселка (близость к водоему, лесу, центру коттеджного поселка и проч.), технологии строительства дома и выбора строительных материалов. Также на стоимость оказывают заметное влияние такие факторы, как наличие дополнительных строений (гараж, гостевой дом, дом для прислуги и проч.) и время сдачи готового объекта (первая, вторая или третья очереди строительства).
В общем объеме предложения число проектов коттеджных поселков в элитном сегменте достигло 19, а в бизнес-классе — 33. Прогнозы экспертов оправдались: в течение года стартовали продажи в восьми элитных коттеджных поселках и в шести — бизнес-класса.
Завершены продажи в элитных коттеджных поселках Patrikki Club и одной из очередей комплекса «Медное озеро», а также в нескольких проектах бизнес-класса, в частности «Респект-Хаус» и «Западное Солнце», и некоторых других.
По сложившейся традиции для элитных проектов характерна моноформатность, в то время как в поселках бизнес-класса тенденцией становится сочетание жилья различных форматов. Средние цены имеют тенденцию к увеличению преимущественно на объекты высокого уровня качества в престижных локациях.
По словам руководителя отдела элитной жилой недвижимости компании Knight Frank St.Petersburg Елены Громовой, в конце 2012 — начале 2013 гг. в общем объеме предложения наблюдается увеличение доли коттеджей, построенных с использованием новейших технологий деревянного домостроения. Это находит отклик у потенциальных покупателей: при стоимости домовладения от $ 1 до 2 млн спрос на такие коттеджи растет. В этой связи стоит упомянуть о начале продаж в экопоселке на первой береговой линии Нахимовского озера — Liikola club, который вызывал большой интерес потенциальных покупателей еще до официального начала реализации.
Динамика объема предложения в зависимости от сегмента рынка
|
|
Класс А |
Класс В |
||
|
|
Показатель |
Изменение, 2012–2011 гг. |
Показатель |
Изменение, 2012–2011 гг. |
|
Количество коттеджных поселков, шт. |
19 |
Ç |
38 |
È |
|
Общее число домов в экспонирующихся на рынке поселках, шт. |
453 |
Ç |
2 751 |
Ç |
|
Из них число свободных, шт. |
283 |
Ç |
1 275 |
Ç |
|
Число проданных домов, шт. |
34 |
Ç |
268 |
Ç |
|
Количество поселков, продажи в которых начались в течение2012 г., шт. |
8 |
Ç |
6 |
È |
|
Средняя стоимость коттеджа, $ тыс. |
1 800 |
Ç |
600 |
Ç |
Источник: Knight Frank St.Petersburg Research,2012 г.
Ключевые события
Вторая половина2012 г. была отмечена резким увеличением объема предложения в элитном сегменте рынка загородной недвижимости. На смену продолжительному периоду стагнации и отсутствия нового предложения пришли анонсы интересных, зачастую эксклюзивных проектов. При этом появление коттеджных поселков наблюдается на разных географических направлениях, в том числе в популярных локациях.
В бизнес-классе следует отметить начало продаж объектов в рамках первого в Ленинградской области гольф-курорта. От других подобных проектов вокруг Санкт-Петербурга GORKI гольф-курорт отличается более высокой стадией готовности: многие объекты инфраструктуры уже готовы, строительство поля завершено на 40%. Девелопер проекта предлагает дома для проживания и аренды.
В нескольких коттеджных поселках завершена реализация домов. Компания Knight Frank выступила эксклюзивным брокером в двух из них — Patrikki Club и «Респект-Хаус».
По мнению специалистов ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга», главной тенденцией 2012 года можно назвать увеличение числа коттеджных поселков и малоэтажных комплексов. При этом четко прослеживается тренд по укрупнению поселков и строительству целого ряда комплексов малоэтажного жилья, где наряду с коттеджами предлагаются таунхаусы и квартиры в малоэтажных домах. Активно осваиваются и новые территории, однако наиболее популярным в сфере коттеджного строительства остается северное направление Ленинградской области.
Новые коттеджные поселки, продажи в которых начались в 2012 г.[1]
|
Название |
Адрес |
Количество домов (таунхаусов)[2] |
Цена, $ млн |
|
Класс А |
|||
|
HONKA NOVA Concept Residence |
Курортный р-н, пос. Солнечное |
52 |
от 1,8 |
|
Liikola Club |
Выборгский р-н, пос. Цвелодубово |
33 |
от 0,7 |
|
Osko-Village |
Всеволожский р-н, пос. Мендсары |
26 |
от 0,8 |
|
Repino de lux |
Курортный р-н, пос. Репино |
13 |
от 2,5 |
|
«Медное озеро-2» |
Всеволожский р-н, пос. Медный завод |
38 |
от 0,6 |
|
«Озёрный край» |
Всеволожский р-н, пос. Токсово |
14 |
от 1,6 |
|
Сестрорецкие дачи |
г. Сестрорецк |
11 |
от 1,9 |
|
Уварово |
Всеволожский р-н, пос. Канисты |
24 |
от 1,3 |
|
Класс В |
|||
|
GORKI гольф-курорт |
Ломоносовский р-н, пос. Горки |
73 |
от 0,5 |
|
Noteburg |
Кировский р-н, г. Шлиссельбург |
203 (61) |
от 0,5 |
|
Александровский |
г. Пушкин |
56 |
от 0,2 |
|
Петергофская мыза |
г. Петродворец |
7 |
от 0,8 |
|
«Три короны» |
г. Всеволожск |
105 |
от 0,3 |
|
«Черничная поляна» |
Всеволожский р-н, пос. Юкки |
18 |
от 0,2 |
Примечание: 1. Без учета новых очередей в ранее продаваемых поселках. 2. Очередь, открытая к продаже.
Источник: Knight Frank St.Petersburg Research,2012 г.
Предложение по локации
Заместитель генерального директора компании «АРИН» Владимир Спарак отмечает, что на вторичном рынке загородного жилья лидером по предложениям является Всеволожский район (26%), на втором месте Выборгский — 10%, на третьем — Гатчинский, где сосредоточено 9% предложений.
По данным Knight Frank St.Petersburg по состоянию на конец2012 г., предложение в элитном сегменте рынка загородной недвижимости было равномерно распределено между северными районами Ленинградской области. При этом в общем количестве домовладений впервые за несколько лет выросла доля объектов в Курортном районе, где число поселков превышает аналогичный показатель в других районах, что отвечает потребностям рынка.
В бизнес-классе, по данным экспертов Knight Frank St.Petersburg, преобладают предложения во Всеволожском районе: в совокупности с домовладениями Курортного района оно составляет более половины всего объема на рынке. По данным компании «АРИН», основная часть предложения на первичном рынке сконцентрирована во Всеволожском (38%), Выборгском (14%) и Ломоносовском (14%) районах. При этом на первичном рынке в2012 г. произошла реконцепция целого ряда проектов. Девелоперы подстраиваются под предпочтения покупателей, дополняя или полностью меняя предложения. Так, появилось много проектов смешанного типа, где есть и участки, и коттеджи, и таунхаусы. Объем предложения в2012 г. вырос практически в полтора раза относительно 2011 года.
Распределение коттеджей в строящихся коттеджных поселках класса А
Источник: Knight Frank St.Petersburg Research,2012 г.
Распределение коттеджей в строящихся коттеджных поселках класса В
Источник: Knight Frank St.Petersburg Research,2012 г.
По состоянию на конец2012 г. свободными оставались почти 280 домовладений в элитных поселках и около 1 300 коттеджей бизнес-класса.
Спрос
Что касается спроса, то самыми популярными, по оценке специалистов компании «АРИН», являются Всеволожский, Выборгский и Ломоносовский. Рынок загородной недвижимости все еще не до конца вышел из кризиса, поскольку большинство покупателей сегодня озабочено покупкой городского жилья (жилья первой необходимости). Тем не менее, определенные подвижки в сторону роста есть. Так, по итогам прошлого года спрос вырос практически на 60%. Популярными были участки с подрядом и без подряда, однако в последнее время покупатели, а за ними и девелоперы стали отдавать предпочтение участкам с инженерными коммуникациями. Существенно вырос интерес и к таунхаусам, увеличилось количество сделок с небольшими домовладениями.
Эксперты Knight Frank St.Petersburg считают, что тенденцией2012 г. стал рост интереса к загородным объектам. Это отразилось на темпах продаж объектов качественной загородной недвижимости. В элитном сегменте заключено более 30 сделок, что несколько превзошло ожидания экспертов. В бизнес-классе объемы продаж превысили самые оптимистичные прогнозы аналитиков и перешли в прошедшем году отметку в 200 домовладений.
Динамика объемов продаж индивидуальных домов в коттеджных поселках разных классов, шт.
Источник: Knight Frank St.Petersburg Research,2012 г.
По цели приобретения лидируют дома, рассчитанные на постоянное проживание — их доля в запросах* приближается к 70%. По-прежнему самой важной характеристикой при рассмотрении вариантов покупки загородного жилья остается расположение поселка, однако в процессе принятия решения заметно усиление роли качественных характеристик, таких, как инженерное оснащение и архитектурный облик. В этом отношении выигрывают объекты с уникальной архитектурной концепцией, расположенные в востребованных локациях Курортного и Всеволожского районов.
По данным ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга», стоимость отдельного земельного участка в составе коттеджного поселка сильно зависит от его локации. Важным фактором, повышающим стоимость, выступает близость к водоему и лесопарковой зоне. На конец 2012 года средняя цена предложения участков в коттеджных поселках, расположенных в пригородах Петербурга, составила 397,5 тыс. руб. за сотку. В организованных поселках Ленобласти цена земли на конец года составила 139,6 тыс. руб. за сотку.
Максимальная цена на землю отмечена в Курортном районе Петербурга и Выборгском районе Ленобласти. Стоимость участка в поселке «Золотые пески» от компании «ПулЭкспресс Групп» и поселке «Золотые горки» от компании «Бьер Люмьер Холдинг» доходит до 1 млн руб. за сотку, в поселках «Морские террасы» и «Березки» — до 670 тыс. руб. Минимальные цены имеют участки, расположенные в Лужском районе Ленобласти. В поселках «Заповедное» и «Пять озер» от компании УК «Новая дача» предлагаются участки площадью от 9 до 25 соток стоимостью от 15–18 тыс. руб. за сотку.
По данным компании «АРИН», стоимость участков выросла за прошедший год на 5–10% (в зависимости от локации). Стоимость таунхаусов, наоборот, снизилась на 7–10%, а цена на коттеджи — лишь на 3–5%. Такая ситуация в сегменте таунхаусов и коттеджей связана, скорее всего, с большим объемом проектов эконом-класса, которые появились на рынке в2012 г.
Ранжирование параметров выбора загородного объекта
Источник: Knight Frank St.Petersburg Research,2012 г.
Коммерческие условия
По наблюдениям руководителя отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St.Petersburg Тамары Поповой, на рынке взаимодействуют две разнонаправленные тенденции в коммерческих условиях. С одной стороны, есть ряд давно завершенных проектов, где актуальна задача стимулирования продаж, и в этих случаях девелопер готов к диалогу относительно снижения цены конкретного домовладения. В то же время новые проекты, стартовавшие в течение2012 г., отличает достаточно высокий ценовой уровень, что обусловлено более технологичными конструктивными решениями и стоимостью земли, особенно в поселках, расположенных в административных границах Санкт-Петербурга. По совокупности обстоятельств ценовой индикатор имеет тенденцию к плавному увеличению, и практика сделок показывает, что это подтверждено реализованным спросом.
По данным Knight Frank St.Petersburg, годовой темп роста средней цены домовладения (за дом с участком) составил в элитном сегменте 8%, в поселках бизнес-класса — 16%.
Средняя цена коттеджа, $ тыс.
Источник: Knight Frank St.Petersburg Research,2012 г.
Прогноз
Анализ результатов2012 г. показывает, что основные показатели рынка загородной недвижимости соответствуют ожиданиям покупателей и превосходят прогнозы экспертов. В сложившейся ситуации большинство игроков рынка рассчитывают на сохранение достигнутых экономических параметров в реализующихся проектах.
На фоне усиливающейся на рынке тенденции смещения интереса в сторону сектора бюджетного предложения реализация проектов в сегменте дорогого загородного жилья будет происходить в рамках локаций с уже сформированным положительным имиджем. И на успех смогут рассчитывать преимущественно опытные девелоперы, имеющие в своем «портфеле реализованных проектов» примеры поселков высокого класса. Таким образом, на рынке объектов бизнес-класса ожидается рост доли мультиформатных проектов, и наиболее эффективным форматом в данном случае будет таунхаус. Данный формат особенно востребован в поселках, расположенных на расстоянии 10–20 км от мегаполиса.
Слабая степень развитости финансовых инструментов стимулирования спроса и высокий уровень спроса станут основными сдерживающими факторами для роста цены домовладений.
Андрей Мельников
по данным компаний Knight Frank St. Petersburg,
«АРИН» и «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга»
| Автор: Андрей Мельников Дата: 22.03.2013 «Петербургский строительный рынок» № 147 Рубрика: *** |