Магазины, склады, офисы

Магазины, склады, офисы

Операторы рынка Санкт-Петербурга отмечают, что минувший год для коммерческой недвижимости выдался вполне спокойным. Объем предложения торговых площадей, складов и офисов пополнился новыми объектами. Спрос и ценовая динамика оказались в пределах прогнозируемых показателей.

По данным специалистов компании Knight Frank St. Petersburg Research, поглощение арендопригодных площадей в2012 г. оказалось незначительно меньше введенных в эксплуатацию новых квадратных метров. При этом в2012 г. для посетителей было открыто девять профессиональных торговых комплексов – на один больше, чем в2011 г.

Доля свободных площадей осталась практически на том же уровне по сравнению со значением конца2011 г. В начале2012 г. завершился ряд крупных инвестиционных сделок на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга. Так, в конце января2012 г. компания «Галс-Девелопмент» стала единственным собственником ТРК «Лето» (Пулковское ш., 25, к. 1), оформив сделку по покупке 50%-ной доли комплекса у французской компании Apsys Group. Кроме того, в этот же период завершилась сделка по приобретению фондом Morgan Stanley Real Estate Fund (MSREF) одного из крупнейших ТРК города — Galeria (Лиговский пр., 30, лит. А). Кроме того, в августе2012 г. состоялась сделка по инвестиционной продаже ТК «СуперСива» (Савушкина ул., 119) общей площадью свыше 9 тыс. кв. м. Покупателем стал инвестиционный фонд под управлением Jensen Group.

Прошедший2012 г. ознаменовался активным развитием в Санкт-Петербурге финской компании Kesko Group, которая анонсировала планы по строительству в городе продуктовых гипермаркетов под брендом K-Ruoka. Первый объект общей площадью порядка 11 тыс. кв. м на участке в3 гакомпания открыла в конце2012 г. В целом, в ближайшей перспективе Kesko Group планирует активно развивать это направление своего бизнеса (до этого на рынке России компания была представлена только DIY-гипермаркетами K-Rauta и магазинами спортивных товаров Intersport) и приобрести еще как минимум 10 земельных участков под строительство торговых объектов в Санкт-Петербурге и Москве.

В сентябре2012 г. состоялось долгожданное открытие Дома ленинградской торговли (ДЛТ), или TSUM Saint Petersburg, после реконструкции, которую компания Mercury начала в2005 г. Общая площадь здания в результате реконструкции достигла 32 тыс. кв. м, арендопригодная — 18 тыс. кв. м. Пока для посетителей торгового комплекса открылись только первые три этажа из шести. Площади на оставшихся этажах заявлены к открытию в2013 г. В текущем году специалисты компании Knight Frank St. Petersburg Research прогнозируют активное развитие рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга при сохранении благоприятной экономической ситуации в России и в мире.

Аналитики компании Colliers International, со своей стороны, выделяют ряд сделок2012 г., заслуживающих отдельного внимания. Так, компания «Агат Груп», реализующая образовательно-развлекательный проект для детей «Минополис», арендовала помещение площадью5 200 кв. мв строящемся ТРК «Европолис». Кроме этого рынок ритейла пополнился новыми продовольственными сетями премиум-класса: московская «Азбука Вкуса» арендовала помещение в ТЦ «Космополис» на Выборгском шоссе, а сеть «Зеленый Перекресток», входящая в состав холдинга X5 Retail Group, открыла магазин в ТРЦ «Питер Лэнд». В феврале2012 г. открылся крупнейший в России крытый аквапарк в составе ТРЦ «Питер Лэнд» площадью 25 тысяч кв. м, рассчитанный на одновременное пребывание 2 тысяч посетителей. Финская сеть Prisma в2012 г. активно наращивала свое присутствие на рынке: было открыто пять новых гипермаркетов в разных районах города, три из них — в декабре. В долгосрочной перспективе компания планирует расширить сеть до 30 магазинов. Гипермаркет Real, располагавшийся в ТРЦ «Северный Молл» (пр. Культуры), прекратил работу в связи с тем, что не смог выйти на «необходимые показатели рентабельности». Вместо Real на площади 16,4 тыс. кв. м открылся гипермаркет Auchan.

Объем предложения и спрос

По оценке специалистов компании Colliers International, в2012 г. было введено порядка 230 000 кв. м* новых торговых площадей — прирост составил 15% по сравнению с прошлым годом (200 000 кв. м). На долю двух крупных региональных ТРЦ — «РИО» и «Питер Лэнд» — пришлось 40% от прироста площадей. Суммарная торговая площадь объектов достигла 3 млн кв. м. Лидерами по объему торговых площадей по-прежнему остаются Приморский, Выборгский и Московский районы. На их долю приходится примерно 50% всех действующих торговых центров. Эти же районы лидируют по обеспеченности площадями в торговых центрах. В активной стадии реализации находится 15 проектов торговых центров с совокупной арендной площадью около500 000 кв. м, планируемых к вводу в 2013–2015 гг.

Спрос на площади в качественных торговых центрах сохранялся на высоком уровне. Новые торговые центры с профессиональной концепцией заполнялись арендаторами не менее чем на 85% еще до момента официального открытия. Основной спрос по-прежнему пришелся на продуктовые сети, объекты fashion-формата и на площади общепита средней ценовой категории. При этом за2012 г. арендные ставки в среднем по рынку выросли на 3–10% (в пределах индексации). Стоит отметить, что девелоперы все чаще стремились перейти на смешанную систему взимания арендной ставки, когда арендатор платит фиксированную арендную ставку, прописанную в договоре, или % с оборота, по принципу «что выше».

Торговые тенденции

По мнению аналитиков компании Colliers International, в минувшем году продолжилось активное развитие продуктового сегмента. Девелоперы выводили на рынок новые форматы, ранее не представленные в их портфолио (например, сеть дискаунтеров «Да!» от компании «ОКей», продовольственные магазины «Метрика» от одноименной компании, гипермаркеты «Лайм» от холдинга «Продовольственная биржа» и др.). Кроме этого, на рынок вышли новые сети: развивается продуктовый премиум-сегмент («Зеленый Перекресток», «Лэнд», «Азбука Вкуса»). Крупные fashion-операторы (Inditex, Marks&Spencer, H&M) проявили осторожность и тщательно подходили к выбору проектов, что отразилось на весьма умеренных темпах расширения площадей. Предпочтение отдается региональным торговым центрам с хорошим местоположением и профессиональной коммерческой и архитектурной концепцией. Возрастающая конкуренция в сегменте торговых центров может привести к необходимости реконцепции микрорайонных и районных ТЦ, расположенных близко друг от друга, в которых fashion-составляющую будут замещать операторы ресторанов и услуг.

Среди тенденций рынка эксперты выделяют постепенную смену формата развлекательной составляющей ТРЦ: развлекательные центры формата Arcada (Crazy Park, Game Zona, Fun City) теряют популярность, операторы этих центров имеют ограниченные планы развития; по-прежнему востребованы тематические парки, такие, как Happylon, «Дино-парк». Операторы детских развлечений делают ставку на образовательный формат. В настоящее время в Петербурге успешно работают образовательные тематические парки «Умникум», «ЛабиринтУм», «Кидбург», «Академия талантов». В2013 г. откроется «Мастерград» в ТРЦ «Питер Лэнд». В текущем году заявлено открытие370 000 кв. мторговых площадей (прирост по сравнению с2012 г. может составить 60%), из них торговые центры — 94%. Обеспеченность торговыми площадями в торговых центрах на конец2013 г. может составить512 кв. мна 1 000 чел.

Правила сложения

После годичного перерыва предложение складских площадей, как отмечают в компании Knight Frank St. Petersburg Research, пополнилось новыми объектами, предназначенными для сдачи в аренду: все они были введены в I полугодии2012 г. Доля вакантных площадей достигла докризисного минимального уровня. Ставки аренды выросли как в классе A, так и в классе В.

Ключевые события

В марте2012 г. была заключена крупнейшая в этом году сделка по аренде складов в Санкт-Петербурге. Одна из ведущих российских компаний по дистрибуции компьютерного оборудования, «Марвел-Дистрибуция», арендовала на срок 3 года складские и офисные помещения (13 тыс. кв. м и 1 тыс. кв. м соответственно) в складском комплексе «Логопарк Шушары» на Московском шоссе. Решение о поиске новых складских помещений было принято руководством компании в2011 г. в связи с расширением бизнеса. Эксклюзивным консультантом сделки выступила компания Knight Frank Saint-Petersburg. В начале июня компания Prisma (сеть супер- и гипермаркетов, принадлежащих крупнейшему финскому холдингу S-Group) заключила договор на аренду складских помещений площадью 10 тыс. кв. м в логистическом комплексе Nordway (п/з Шушары-2) на срок более 5 лет. Из них порядка 2 тыс. кв. м займет зона с низкотемпературным режимом хранения (+2 — +4). Компания Prisma в дальнейшем рассматривает возможность расширения в рамках данного проекта, и договор об этом может быть подписан уже в текущем году. Knight Frank St. Petersburg выступила эксклюзивным консультантом сделки. Девелоперская компания «А+ Девелопмент» совместно с Knight Frank St. Petersburg планирует создать на участке в зоне Пулково логистический комплекс для компаний, предоставляющих логистические услуги и осуществляющих отправку грузов и корреспонденции. Участок площадью19 га, на котором планируется возвести около 100 тыс. кв. м складской недвижимости, располагается на первой линии Пулковского шоссе. Это новый проект подобного рода на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга, ранее никто из девелоперов не заявлял о создании проекта логистического или складского комплекса, который предлагал бы как площади, построенные «под клиента» (built-to-suit), так и спекулятивные, и при этом был бы ориентирован на арендаторов одного профиля деятельности. Эксклюзивным консультантом по сдаче проекта в аренду выступает компания Knight Frank St. Petersburg. В2012 г. в индустриальном парке «Звезда» компания Knight Frank St. Petersburg, эксклюзивный брокер проекта, сдала в аренду порядка 30 тыс. кв. м производственных помещений.

Среди наиболее значимых сделок специалисты Knight Frank St. Petersburg Research отмечают следующие. Совместное российско-американское предприятие Foreman (изготовитель профессионального фитнес-оборудования и аксессуаров для фитнес-клубов, гостиниц и офисов, спортивных залов в учебных заведениях) переводит в индустриальный парк «Звезда» свое производство. Компания арендовала 5 тыс. кв. м производственных площадей и800 кв. мофисных сроком на 5 лет. Российский холдинг «ПетроЭнергоСервис» (один из ведущих производителей электротехнического оборудования) в III квартале2012 г. заключил в индустриальном парке «Звезда» договор на аренду 5 тыс. кв. м производственных и500 кв. мофисных площадей сроком на 3 года. Решение о поиске новых помещений было принято руководством компании в связи с необходимостью расширения производства. Кроме того, в2012 г. резидентами нового индустриального парка «Звезда» стали компания Schaefer, специализирующаяся на автоматизации складов и логистическом планировании, и компания «Эргон», производитель автокомпонентов из пластмасс и полиуретанов. Каждая из компаний арендовала по 5 тыс. кв. м индустриальных и в общей сложности1 000 кв. мофисных площадей сроком на 5 лет.

Предложение подросло

По данным специалистов компании Colliers International, общий объем спекулятивного предложения (объем сданных и сдаваемых в аренду площадей) на рынке качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга по итогам2012 г. увеличился на 11% и составил 1,07 млн кв. м. Подобный рост объема предложения обусловлен вводом в эксплуатацию первых очередей трех производственно-складских проектов, а также выходом на открытый рынок аренды складских площадей, которые ранее использовались логистическим оператором для оказания услуг ответственного хранения.

В случае успешного завершения строительства ряда крупных комплексов в срок в2013 г. объем предложения может пополниться еще около125 000 кв. мновых складских площадей. Среди новых проектов, анонсированных еще в 2012 году, следует выделить следующие. Компания «КВС» проектирует офисно-складской комплекс в Невском районе (на ул. Мельничная). По проекту комплекс будет включать 10-этажное офисное здание и распределительный центр площадью около5 000 кв. м. Компания «Энерго» анонсировала проект строительства нового логистического комплекса класса А. Для реализации проекта компания рассчитывает приобрести около5 газемли на Выборгском шоссе, вблизи КАД. Площадь нового комплекса составит22 000 кв. м. Строительство планируется начать в конце2013 г. и завершить в2014 г. Компания «Хладорос» намерена построить в пос. Янино Ленинградской области многофункциональный комплекс по хранению сельхозпродукции площадью40 000 кв. м. Комплекс будет рассчитан на хранение 65 000 тонн овощей, фруктов, мяса, рыбы и морепродуктов. Начало строительства намечено на2013 г., завершение — в2014 г.

Специалисты Knight Frank St. Petersburg Research оценивают количество введенных в2012 г. в эксплуатацию качественных складских площадей в 177 тыс. кв. м. В отличие от2011 г., когда на рынок не вышел ни один складской объект, предназначенный для сдачи в аренду, в2012 г. объем ввода в эксплуатацию таких площадей составил почти 110 тыс. кв. м, или 62% от годового показателя. Оставшиеся площади приходятся только на складские объекты, возведенные компаниями для собственных нужд. При этом объектов, возводимых для оказания логистических услуг, среди них нет. Большая часть спекулятивных объектов была введена в эксплуатацию еще в I квартале, до конца года на рынок так и не вышло ни одного такого объекта. Поэтому в течение года дефицит доступного для аренды спекулятивного предложения усиливался на фоне высокого уровня спроса. В итоге в конце2012 г. на рынке Санкт-Петербурга в аренду предлагалось лишь около 19 тыс. кв. м.

Оживление спроса

По наблюдениям экспертов компании colliers international, в2012 г. на рынке качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга был зафиксирован достаточно высокий уровень спроса со стороны арендаторов. Совокупное чистое поглощение площадей в действующих комплексах за год составило около150 000 кв. м, что на 4% меньше аналогичного показателя за прошлый год. При этом дефицит свободных для аренды площадей в действующих складских комплексах высокого класса способствовал тому, что спрос постепенно переориентировался на действующие объекты более низкого класса, или на новые строящиеся комплексы и индустриальные парки.

Структура спроса в прошлом году постепенно менялась. В то время как наиболее активными участниками на рынке аренды по-прежнему оставались торговые и торгово-промышленные компании, которые арендуют складские площади для организации собственных распределительных центров (63%), логистические операторы сократили свою долю в общей структуре спроса до 34%, производственные компании — до 3%.

От общего числа заключенных в2012 г. сделок аренды складской недвижимости 56% составили сделки площадью до5 000 кв. м, 25% — сделки площадью более10 000 кв. м, 19% — сделки площадью от 5 000 до10 000 кв. м. Наибольшую активность на рынке аренды складской недвижимости Санкт-Петербурга в2012 г. проявили строительные компании, поставщики компьютерного оборудования и предприятия пищевой промышленности.

Среди наиболее значимых сделок2012 г. следует отметить следующие. Логистический оператор RosLogistics расширил площади в логопарке «Шушары» на18 000 кв. м. «Марвел-Дистрибуция», один из ведущих поставщиков компьютерного оборудования, арендовал14 000 кв. мв этом же объекте. Строительная компания «Элис» арендовала17 500 кв. мв комплексе «СТК».К компания «Мегаполис», один из крупнейших холдингов в сегменте FMCG дистрибуции Северо-Западного региона, арендовала11 700 кв. мв комплексе Nordway Logistics Park. Сеть магазинов обуви и аксессуаров KARI арендовала8 300 кв. мв Nordway Logistics Park для размещения распределительного центра компании.

Новыми резидентами пополняются и индустриальные парки. Среди наиболее востребованных на рынке проектов следует выделить: «Федоровское» (UFG Real Estate), «Уткина Заводь» («Уткина Заводь Девелопмент»), «Марьино» (ВТБ), Greenstate (YIT), производственная зона Горелово (АГИЗ), индустриальные парки компании Tellus Group и др. Высокий спрос на складские площади на фоне отстающего по объему нового предложения в2012 г. способствовал уменьшению доли вакантных площадей до 1,2%.

Специалисты Knight Frank St. Petersburg Research подтверждают, что на протяжении всего2012 г. спрос на качественные складские площади оставался стабильно высоким. В результате годовое совокупное поглощение спекулятивных площадей составило, по оценке компании, около 130 тыс. кв. м, это на 30% меньше годового объема2011 г. То, что показатель объема поглощения2012 г. оказался ниже уровня предыдущего года, хотя уровень спроса был значительным, объясняется дефицитом доступных для аренды качественных площадей. Под воздействием высокого уровня спроса средняя по рынку доля свободных площадей снижалась в течение всего года, даже несмотря на ввод новых объектов, предназначенных для сдачи в аренду. В результате на конец года показатель достиг своего минимального уровня в 2% (последний раз такой низкий показатель наблюдался еще до кризиса — в2005 г.).

В конце2012 г. средняя по рынку доля свободных площадей достигла своего докризисного уровня в 2%.

Источник: Knight Frank St. Petersburg Research,2012 г.

ПРОИЗВОДСТВЕННО-СКЛАДСКИЕ КОМПЛЕКСЫ, ПЛАНИРУЕМЫЕ К ОТКРЫТИЮ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ В2013 Г.

Название

Местоположение

Класс

Общая площадь, кв. м

Складская площадь, кв. м

Инвестор / Девелопер

Дата открытия

Nordway Logistics Park

(2-я очередь – 3 корпус)

Санкт-Петербург, Промзона "Шушары", проезд №6 / Магистраль №1 / Южная ул.

39 800

36 600

BSV (Hanner / Girteka)

«Орион Лоджистикc» (2-я очередь – два складских и два производственных здания)

Санкт-Петербург, Выборгский район, пос. Левашово, промзона «Каменка»

36 900

29 000

Орион

III

Логопарк "Осиновая роща"

(1-я очередь)

Парголово, Выборгское ш. /

КАД

28 000

27 000

Корпорация

"Стерх"

«Санкт-Петербургский терминальный комплекс» (2-я очередь – 3 корпус)

Ленинградская область, Всеволожский район, Бугровская волость, массив Ольгино, участок 27

27 000

26 000

Инвест-Бугры

Индустриальный парк

«Ладога» (1-я очередь –

производственное здание)

Всеволожск

6 500

6 200

«Агротрейд»

(ГК

«Балтстрой»)

III

Итого

138 200

124 800

Источник: Colliers International

Делайте ставки

Специалисты компании Colliers International отмечают, что по итогам2012 г. ставки аренды на качественные складские помещения не претерпели значительных изменений и составляют: для класса А — $120–125 кв. м/год, для класса В — $98–117 кв. м/год (не включая НДС, эксплуатационные и коммунальные платежи).

Выводы аналитиков компании Knight Frank St. Petersburg Research также близки к этим показателям. По данным компании, за год средние по рынку ставки аренды выросли в классе А на 7% и составили 120–127 $/кв. м/год, в классе В — на 5% и достигли значения в 117–120 $/кв. м/год. Однако рост ставок в основном пришелся на начало года и, несмотря на острый дефицит свободных для аренды качественных складских площадей, не продолжился во II полугодии2012 г. Таким образом, по состоянию на конец2012 г. ставки предложения в обоих классах остались на уровне конца I полугодия.

По мнению руководителя отдела индустриальной, складской недвижимости и земли компании Knight Frank St. Petersburg Research Михаила Тюнина, в2012 г. ставки аренды достигли уровня, близкого к максимально экономически приемлемому значению. В2013 г. контрактные ставки аренды вряд ли превысят уровень в 130 $/кв. м/год. По итогам2012 г. основными арендаторами на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга стали дистрибьюторские компании (на них пришлось почти 80% от общего объема складских сделок) и те, чей бизнес тесно связан с online-торговлей. Этот тренд продолжится и в2013 г. За ними следуют операторы розничной торговли и логисты, оставив производственные компании далеко позади. Падение доли арендаторов-производителей в структуре спроса на аренду качественных складских площадей, по мнению Михаила Тюнина, связано с активным развитием сегмента качественной индустриальной и индустриально-складской недвижимости. Ожидается, что этот сегмент будет динамично развиваться в течение ближайших двух лет. Кроме того, г-н Тюнин отмечает, что спрос в2012 г. оказался настолько активным, что к концу года на складском рынке Санкт-Петербурга практически не осталось свободных помещений.

Эксперты компании Colliers International проанализировали главные тенденции, царившие на складском рынке в прошлом году и перешедшие в год текущий. По их наблюдениям, стоит отметить, что интерес девелоперов, ориентированных на спекулятивный рынок (строительство объектов для сдачи в аренду), остается по-прежнему низким. Большинство складских девелоперов заинтересовано в строительстве объектов под конкретного заказчика, что существенным образом снижает возможные риски незаполнения площадей и делает инвестиции более надежными. При этом проекты строительства объектов индустриально-складской недвижимости, реализуемые по схеме built-to-suit или tailor-made (строительство и перепрофилирование под нужды заказчика), постепенно переходят в стадию активного развития. В городе насчитывается несколько подобных проектов. Увеличился спрос на приобретение объектов индустриально-складской недвижимости под собственные нужды. Однако в большинстве случаев текущее рыночное предложение не соответствует ожиданиям потенциальных интересантов, в связи с чем они принимают решения о приобретении собственного земельного участка и строительстве нового объекта. Спрос на объекты более низкого класса, строящиеся складские комплексы и индустриальные парки, имеет положительную динамику. Наметилась четкая тенденция к заключению предварительных договоров аренды, что было характерно для рынка в период 2006–2007 гг.

Прогнозы

В Colliers International ожидают в2013 г. увеличения объема предложения складских площадей на125 000 кв. м. По причине того, что объемы нового строительства в2013 г. будут отставать от средних объемов поглощения, доля вакантных помещений будет по-прежнему оставаться низкой.

Ввиду ограниченного предложения свободных для аренды площадей в действующих объектах прогнозируется дальнейшее увеличение спроса на строящиеся комплексы и индустриальные парки. Также в текущем году прогнозируется умеренный рост ставок аренды.

Со своей стороны аналитики компании Knight Frank St. Petersburg Research уверены, что в2013 г. рынок качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга продолжит свое поступательное развитие. Доля вакантных площадей, по прогнозам компании, продолжит снижаться в обоих классах, высокий уровень спроса сохранится. Однако до середины2013 г. не стоит ожидать ввода в эксплуатацию новых спекулятивных объектов: возможно, выход на рынок некоторых объектов будет отложен на более поздний срок. Под давлением активного спроса дефицит свободных для аренды качественных спекулятивных складских площадей продолжит усиливаться. Сокращающееся предложение неизбежно приведет к росту арендных ставок, однако с большой долей вероятности контрактные ставки в2013 г. не превысят отметки в 130 $/кв. м/год.

Согласно заявлениям девелоперов на данный момент, в2013 г. планируется к вводу около 50–70 тыс. кв. м спекулятивных качественных складских площадей. Данный объем не сможет удовлетворить весь имеющийся на рынке спрос, поэтому в2013 г. на рынке Санкт-Петербурга стоит ожидать появления сделок в формате «строительства под заказчика» (built-to-suit) с последующей арендой или покупкой возведенных площадей.

Офисные горизонты

По оценкам экспертов компании Knight Frank St. Petersburg Research, прирост качественных офисных площадей за2012 г. составил 9% за счет ввода в эксплуатацию новых объектов. Объем поглощения за2012 г. на 15% выше показателя предыдущего года и равен 175 тыс. кв. м. Доля вакантных площадей сократилась как в классе А, так и в классе B.

В течение2012 г. было введено в эксплуатацию 152,6 тыс. кв. м офисных площадей. Среди наиболее крупных объектов следует отметить «Собрание» и «Сенатор» (17-я линия В.О., 22), Sinop, «Русские самоцветы», а также МФК «У Красного моста». Заявили о начале арендной кампании административно-деловой квартал «Невская Ратуша» («ВТБ-Девелопмент»), бизнес-центр Electro (Fleming Family&Partners), а также «Ренессанс Правда» и «Ренессанс Премиум» турецкой девелоперской компании «Ренейссанс девелопмент». Было возобновлено строительство ранее «замороженных» проектов: «Охта Тауэр» девелоперской компании «Теорема», «Проспект КИМа» девелоперской компании «Балтийский Монолит» и некоторых других. Получено разрешение на строительство первой очереди делового комплекса «Лахта-центр», работы по проекту находятся на «нулевом цикле». Были заключены крупные сделки: полностью арендованы бизнес-центр «Юпитер-1» (10 тыс. кв. м) компанией «Газпромнефть» и бизнес-центр Univers (5 тыс. кв. м) IT-компанией JetBrains.

По данным экспертов компании Colliers International, в2012 г. было введено в эксплуатацию 14 офисных центров класса А и В суммарной арендной площадью111 000 кв. м. Прирост площадей класса А составил36 000 кв. м, класса В —75 000 кв. м. Для сравнения: в2011 г. было введено 18 бизнес-центров с суммарной арендной площадью139 000 кв. м. Наиболее крупные бизнес-центры, вышедшие на рынок: «Собрание» (арендная площадь офисов —27 000 кв. м), «У Красного моста» (12 000 кв. м), «Мегапарк» (12 000 кв. м). Кроме того, было введено в эксплуатацию три офисных здания, занимаемых собственниками или проданных конечным пользователям: «Транснефть», «Зоологический 2-4» и «Морской 24». Общая площадь этих трех зданий —30 000 кв. м.

В2013 г. заявлен ввод в эксплуатацию более 20 объектов с суммарной арендной площадью около270 000 кв. м(из них класса А —170 000 кв. м, класса В —100 000 кв. м). Для сравнения: по данным на конец2011 г., в2012 г. к вводу было запланировано меньше площадей (около190 000 кв. м). Всего в процессе строительства, по данным девелоперов и строительных компаний, находится 45 офисных центров классов А и В. Суммарная площадь офисов в строящихся бизнес-центрах составляет около550 000 кв. м.

В компании Knight Frank St. Petersburg Research общий объем предложения на конец2012 г. оценивают в 1 825,8 тыс. кв. м. При этом львиная доля предложения приходилась на бизнес-центры класса В — 75% (1 370,7 тыс. кв. м.). По сравнению с показателем конца2011 г., объем офисных площадей увеличился на 9%: на 21% — в классе А и на 6% — в классе В. Максимальный объем качественного предложения в функционирующих бизнес-центрах был сосредоточен в Центральном районе города — более 250 тыс. кв. м. Далее следует Приморский район, где в последние 4–5 лет шло активное развитие офисной недвижимости. В Василеостровском и Петроградском районах сосредоточено более 200 тыс. кв. м офисных площадей в каждом. В Московском районе также сосредоточено около 200 тыс. кв. м.

Распределение предложения офисных площадей по районам Санкт-Петербурга

Источник: Knight Frank St. Petersburg Research, 2013

По данным компании Colliers International, объем поглощения офисных площадей по итогам2012 г. составил187 000 кв. м. На начало2013 г. свободные площади в офисных центрах класса А и В насчитывают около160 000 кв. м.

Ключевые объекты, введенные в эксплуатацию в 2012 г.

Название	Адрес	Общая площадь, кв. м	Площадь офисных помещений, кв. м
Класс А
«Сенатор» (II очередь)	17-я линия В.О., 22	24 800	16 800
Sinop	Синопская наб., 22 А	21 000	12 000
б/н*	Зоологический пер., 2-4, лит. А	19 400	8 500
«У Красного моста»	наб. Мойки реки, 73–79	10 000	8 200
«Сенатор» (II очередь)	Большой пр. В.О., 80	8 800	6 700
«Универс»	Университетская наб., 7-9-11, к. 5, лит. А	6 500	5 000
«Ориенталь»	Барочная ул., 12	5 000	4 000
Класс В
«Собрание»	Цветочная ул., 25	56 000	22 100
«Русские самоцветы» (II очередь)	пл. Карла Фаберже, 8, лит. В	13 000	9 500
«МегаПарк-2»	Заставская ул., 22	11 700	9 400
«Пропаганда»	ул. Маршала Говорова, 35, к. 4	11 000	9000
«Желтый угол»	ул. Маршала Говорова, 35, лит. А	11 000	8 300
«Вант» (III очередь)	пр. Обуховской обороны, 120	11 000	8 500
«Кацус»	Тверская ул., 8, лит. Б	3 600	2 700
б/н*	Тамбовская ул., 10, лит. А	3 000	2 300
б/н	Лиговский пр., 200А	3 000	2 000

* Для собственного использования.

Источник: Knight Frank St. Petersburg Research,2013 г.

Спрос

Доля вакантных площадей в бизнес-центрах к концу2012 г., по оценке Knight Frank St. Petersburg Research, приблизилась к докризисным показателям. Значение показателя в классе А за год снизилось по сравнению с аналогичным, зафиксированным в конце2011 г., составив 6,8%, или 31,1 тыс. кв. м в абсолютном выражении. В классе В свободными остаются 73,2 тыс. кв. м, что составляет 5,3% от общего объема предложения рассматриваемого класса. Сокращение доли свободных площадей на рынке качественной офисной недвижимости, особенно в классе А, наблюдалось с самого начала2012 г.

Источник: Knight Frank St. Petersburg Research,2013 г.

По статистике компании Colliers International, совокупная доля свободных площадей за минувший год снизилась до 9,1% (14,2% — в классе А, 7% — в классе В), по сравнению с ситуацией на начало2012 г. (14,2%). При этом, если не учитывать объекты, введенные во 2-м полугодии2012 г., доли свободных площадей составляют: в классе А — 10,4%, в классе В — 4,6%. Несмотря на большой объем ввода офисных площадей во 2-м полугодии2012 г., средний уровень свободных площадей на рынке снизился, что свидетельствует о росте активности со стороны арендаторов.

Причины поиска офисных помещений

Источник: Knight Frank St. Petersburg Research,2013 г.

Распределение арендаторов по профилю (исходя из площади, занятой арендатором)

Источник: Knight Frank St. Petersburg Research,2013 г.

Объем поглощения за 2012 г. превысил показатель за 2011 г. на 15% и составил

немногим более 175 тыс. кв. м

Источник: Knight Frank St. Petersburg Research,2013 г.

Коммерческие условия съема

Запрашиваемые ставки аренды на офисные помещения в течение2012 г. менялись волнообразно. Значительных изменений в долларовом исчислении отмечено не было. По сравнению с показателем конца2011 г. средневзвешенная ставка аренды, по информации компании Frank St. Petersburg Research, к концу2012 г. в классе A выросла на 1%, в классе В рост составил 9%. Арендные ставки на офисные помещения класса A варьировались в диапазоне от 310 до 780 $/кв. м/год (включая операционные расходы и не включая НДС), в классе В — от 230 до 680 $/кв. м/год. Вместе с тем в рамках действующих договоров индексация арендных ставок на офисные помещения, как правило, находится в диапазоне 8–10%.

Динамика арендных ставок на офисные помещения классов А и В, II квартал 2009 г. — IV квартал 2012 г.

Источник: Knight Frank St. Petersburg Research, 2013

В2012 г. специалисты компании Colliers International отметили рост ставок в офисах классов А и В в среднем на 7–10% (в рублевом выражении) в бизнес-центрах, заполненных более чем на 80%. Это объясняется снижением доли свободных помещений, а также наличием небольшого количества новых площадей на рынке. В целом по рынку с начала года рост ставок на офисы класса А и В в рублевом эквиваленте составил, по данным компании, около 4%. Среднерыночны запрашиваемые арендные ставки на начало2013 г. составляют: в классе А — 1 260 руб. за кв. м/мес. ($486 кв. м/год), включая операционные расходы и не включая НДС; в классе В — 980 руб. за кв. м/мес. ($378 кв. м/год), включая операционные расходы и не включая НДС.

По наблюдениям аналитиков АН «АРИН», одной из основных тенденций2012 г. в сегменте аренды коммерческой недвижимости стала активизация медицинских центров. Наибольший рост спроса от подобных операторов отмечен в последнем квартале прошлого года. Руководитель отдела торговой недвижимости АН «АРИН» Полина Фиофилова отмечает, что в целом объем сделок с медицинскими центрами не превышает 5–10% от общего объема сданных в прошлом году помещений. В 2010–2011 гг. эта цифра была гораздо меньше, да и сами операторы были менее активны в поисках. Сегодня количество заявок на поиск помещений продолжает увеличиваться. Сейчас спрос на площадки под размещение медицинских центров растет, причем интерес к площадям от1000 кв. мдовольно высокий. Однако помещения под эти цели найти весьма сложно. Большинство медицинских центров ищут отдельно стоящие здания или встройки в нежилых объектах. Кроме того, для них важна возможность организации работы аппарата МРТ, который требует наличия определенных характеристик. В частности, для размещения такой техники необходима определенная нагрузка на перекрытия и большое количество кВт. Медицинские клиники заинтересованы в помещениях, расположенных в спальных районах города, на оживленных магистралях или недалеко от станций метро. Диапазон ставок на подходящие помещения варьируется от 800 до 1500 руб. за кв. м в месяц. Эксперты АН «АРИН» прогнозируют, что к концу текущего года количество сделок по аренде помещений под медицинские центры увеличится примерно на 10%.

Основные сделки, заключенные в 2012 г.

Наименование компании	Размер сделки, кв. м	Название объекта	Адрес объекта
«Газпром инвест Запад»	10 000	«Юпитер-1»	Стартовая ул., 6
JetBrains	5 000	«Универс»	Университетская наб., 7-9-11
«Дорпроект»	3 500	Sky Trade	ул. Репищева, 20
«Газпром»	3 100	«Ренессанс Форум»	Лиговский пр., 61–63
Nord	3 000	«Санкт-Петербург Плаза»	Малоохтинский пр., 64
QB Finance	3 000	«Санкт-Петербург Плаза»	Малоохтинский пр., 64
Main System	1 917	«Сенатор»	17 линия В. О., 22
«220 Вольт»	1 905	«Сенатор»	17-18 линия В. О.
«Магистраль Северной столицы»	1 313	ул. Некрасова, 14	ул. Некрасова, 14

Источник: Knight Frank St. Petersburg Research,2013 г.

Тенденции

В компании Colliers International отмечают тенденцию к росту сделок по аренде крупных офисов (от 1 000–2000 кв. м). На начало2013 г. на рынке остается нехватка качественных новых бизнес-центров, в которых можно арендовать крупные блоки. Эта ситуация должна измениться к середине2013 г. с вводом новых крупных бизнес-центров (как в центре города, так и в других районах: вдоль Московского пр., на Охте, в Невском и Кировском районах). В2013 г. ожидается максимальный ввод офисных площадей на послекризисном рынке — около290 000 кв. м. Можно прогнозировать, что объем поглощения составит около200 000 кв. м, соответственно ожидается рост среднего уровня свободных площадей на рынке до 11–12%. Несмотря на большой объемов офисов, заявленных к вводу в2013 г., уровень арендных ставок в рублевом эквиваленте ожидается стабильным. Это связано как с текущей нехваткой качественных офисов, так и с высоким уровнем ставок аренды, заявляемых девелоперами новых бизнес-центров класса А, которые должны выйти на рынок в2013 г. Сейчас продолжается развитие деловой зоны вдоль Московского пр., введено в эксплуатацию два крупных объекта, начато строительство новых бизнес-центров. В 2013–2014 гг. ожидается выход на рынок новых офисных проектов, превосходящих по своим качественным характеристикам существующие бизнес-центры.

Ключевые объекты, планируемые к вводу в эксплуатацию до конца 2013 г.

Название	Адрес	Девелопер	Площадь офисных помещений, тыс. кв. м
Класс А
Leader Tower	Ленинский пр., 153	«Лидер Групп»	38
«Невская Ратуша» (I, II очередьи)	Дегтярный пер., ул. Новгородская, ул. Моисеенко	«ВТБ-Девелопмент»	37,9
Конгрессно-выставочный центр «Экспофорум»	Шушары, Петербургское ш.	«ЭкспоФорум»	20
«Ренессанс Правда»	ул. Херсонская, 12-14	«Ренейссанс Девелопмент»	19,8
«Технополис Пулково» (II очередь)	Пулковское ш., 40	«Технополис Санкт-Петербург»	19,4
«Сенатор» (III очередь)	ул. Профессора Попова, 37а	«Холдинг Империя»	17,3
«Лениздат»	наб. реки Фонтанки, 57	«Литера», «Технострой», «Рюрик Менеджмент»	13
б/н	наб. реки Мойки, 74	«Адамант»	12,1
«Преображенский»	Литейный пр., 26	«Петербургстрой»	11,5
«Цеппелин»	Стартовая ул., 6	«Авиелен А.Г.»	10,4
«Охта Тауэр» (I очередь)	ул. Химиков, 28	«Теорема»	9
б/н	ул. Мира, 5, лит. Б	«Тектоникс»	4
«Великан Парк»	Александровский парк, 4	«Интерком»	1,3
Класс B
«Ренессанс Премиум»	ул. Решетникова, 14	«Ренейссанс Девелопмент»	13,6
«Луч»	Пр. Металлистов, 27	«Петербургстрой»	13,3
«Базель» (в составе МФК)	Новгородская ул., 23	RBI	9,8
«Русские самоцветы» (III очередь)	пл. Фаберже, 8	«Русские самоцветы»	9
«Зима»	Свердловская наб., 44	«Теорема»	8,4
б/н	Магнитогорская ул., 51	«Дальпитерстрой»	7,4
б/н	Пулковское ш.	«Воздушные ворота Северной столицы»	6,9
б/н	Шушары, Пулковское ш.	«Терминал Ресурс»	6,1
б/н	пр. Стачек, 59, лит. В	«Магнум»	6
Альфа	Пулковское ш., 19, лит. Е	«Универсал-Спецтехника»	5,6
б/н (часть территории Сталепрокатного завода)	26-я линия В. О., 1	«Сферрум»	5,5
«Ткачи»	наб. Обводного канала, 60	Owental	5,4
б/н (в составе ЖК)	Ковенский пер., 5	«Возрождение Санкт-Петербурга»	5
«Москва»	пл. Александра Невского, 2	«Адамант»	4,8

Источник: Knight Frank St. Petersburg Research,2013 г.

Специалисты компании Knight Frank St. Petersburg Research в2013 г. ожидают существенного увеличения предложения на рынке — немногим более 320 тыс. кв. м. Большую часть нового предложения составят площади в бизнес-центрах класса А. Из наиболее крупных проектов следует отметить административно-деловой квартал «Невская Ратуша», Leader Tower, «Ренессанс Правда» и «Технополис Пулково».

Андрей Мельников по данным компаний

Knight Frank St. Petersburg Research,

Colliers International, АН «АРИН»

Автор: Андрей Мельников
Дата: 05.04.2013
«Петербургский строительный рынок» № 148
Рубрика: ***

«« назад