Весенний рынок жилья

Весенний рынок жилья

 

По наблюдениям экспертов, в марте покупатели жилья оказались не столь активными, как в феврале. Похожая тенденция снижения уровня спроса наметилась и на городском рынке жилой аренды. Специалисты АН «АРИН» склонны объяснять мартовское торможение на рынке жилья праздниками в начале месяца и тревожными ожиданиями клиентов, связанными с перспективой развития кризисной ситуации, сложившейся на Кипре.

 

В первой половине марта был зафиксирован заметный спад покупательской активности. По свидетельству Владимир Спарака, заместителя генерального директора АН «АРИН», количество звонков и обращений сократилось почти в три раза. Некоторое оживление наметилось лишь во второй половине месяца, однако февральского уровня рынок так и не достиг. Ближе к концу месяца некоторые покупатели стали откладывать сделки в связи с ситуацией, которая сложилась на Кипре. Сейчас на рынке есть определенная доля покупателей, которые ожидают разрешения сложившейся обстановки на острове, поэтому и не берутся за операции с недвижимостью.

Еще одной характерной тенденцией этого марта на рынке вторичной недвижимости стал существенный спад активности в сегменте комнат. В то же время ипотека показывает довольно хорошие результаты. Количество сделок с использованием ипотечных средств в марте, вопреки поведению рынка, не уменьшилось. Вместе с тем спад покупательской активности отразился и на стоимости жилья. По итогам марта, средневзвешенная цена кв. метра не изменилась и по-прежнему составляет около 95,9 тыс. руб.

 

Стоимость кв. м на вторичном рынке

по районам СПб, март 2013 г.

Источник: АН «АРИН»

 

Ситуация в элитном центре

Согласно исследованию, проведенному аналитиками консалтинговой компании Knight Frank St.- Petersburg, в I квартале 2013 года объем нового жилья, предложенного в Центральном районе, составлял более145 000 кв. м. Почти 60% из них представлены строящимися жилыми комплексами компании «Возрождение» («Парадный квартал» и «Смольный парк»). При этом доля «клубных» домов не превышает 7% от общего объема на первичном рынке этого района. По данным Knight Frank St.- Petersburg, средняя стоимость1 кв. мв новостройках Центрального района находится на уровне 320 тыс. рублей. Несмотря на сложившийся высокий статус этого района в целом, некоторые его локации и зоны еще не успели сформироваться как место концентрации элитного жилья, поэтому стоимость квартир здесь в два раза ниже среднерыночных.

Однако в зоне «Золотого треугольника», наоборот, средняя стоимость элитной недвижимости в два раза превышает среднерыночные показатели. Столь высокая цена объясняется уникальностью реконструированных объектов и ограниченностью предложения. Дома, в которых располагаются самые дорогие квартиры, являются памятниками архитектуры, часть которых находится под охраной ЮНЕСКО. Архитектурный облик таких домов вносит свой вклад в возрождение культурного облика Санкт-Петербурга.

Эксперты отмечают изменения, которые происходят в портрете покупателя элитного жилья. Начиная с I квартала2013 г. запросы от московских клиентов увеличились на 20%, а также на 3% зафиксирован рост количества заявок на покупку от иностранных граждан и жителей других городов России. В текущий момент потенциальных клиентов интересуют клубные дома (не более 25 квартир) в «Золотом треугольнике» с дизайнерской отделкой квартир. Ожидается, что количество предложений к концу года возрастет в данном сегменте в связи с реализацией новых проектов, которые позволят удовлетворить запросы покупателей.

 

Ценовая карта Центрального района

 

Источник: Knight Frank St.- Petersburg Research,2013 г.

 

Аренда жилья

По наблюдениям специалистов АН «АРИН», спрос на рынке городской аренды жилья несколько снизился, хотя объем предложения, наоборот, вырос. Тем не менее, собственники, несмотря на небольшой интерес к найму, не спешат понижать ставки.

Специалисты отмечают, что в начале года рынок рос, однако к концу I квартала спрос на аренду жилья традиционно снизился. Требования арендаторов к объектам практически не изменились. Среди наиболее популярных, как всегда, полная меблировка, обеспечение бытовой техникой (в частности холодильником и стиральной машиной) и близость к метро. Но прежде всего, как отмечают эксперты, арендаторов интересуют более дешевые квартиры. Причем в этом случае они готовы рассматривать предложенные варианты на удаленных территориях, в Шушарах или в Красносельском районе, а некоторые даже пытаются торговаться с собственниками, но не слишком часто это получается успешно. Несмотря на падение активности на рынке, арендодатели не спешат понижать ставки. Сейчас они предпочитают подождать подходящего клиента. Так, сегодня практически не найти однокомнатную квартиру дешевле 18 тыс. руб. в месяц ( даже по 20 тыс. руб. в месяц – и то проблема). В то же время ставки на особенно хорошие и качественные квартиры могут доходить до 27 тыс. руб. в месяц. Ставки на «двушки» варьируются от 23 до 45 тыс. руб. в месяц, а «трешку» можно арендовать за 27 тыс. руб. в месяц и больше.

 

Ближний пригород и Ленобласть

Эксперты NAI Becar полагают, что спрос на миллионы квадратных метров жилья за КАД, которые заявлены к выходу в течение следующих пяти лет, будет на достаточно высоком уровне. На рынке Санкт-Петербурга регулярно стартуют новые долгосрочные проекты со сроком окончания строительства в 2017, 2018 и 2020 гг. В 2012 году в городе было введено в эксплуатацию 2,7 млн квадратных метров, по прогнозам на 2013 год, эта цифра может составить около 3 млн кв. метров. В дальнейшем нормой для рынка, по мнению экспертов NAI Becar, станет 3,5 млн кв. метров жилья в год.

По данным исследования, проведенного компанией NAI Becar, до 2018 года в Санкт-Петербурге и ближайших пригородах должно быть построено 14,7 млн кв. метров жилья (для 735 тысяч жителей). При этом, по данным официальной статистики, прирост населения Санкт-Петербурга движется куда более медленными темпами — в 2012 году он составил всего 1,5% (с учетом миграции). Возникает вопрос: кто же будет покупать все эти миллионы квадратных метров жилья? Будет ли спрос на эти масштабные проекты?

В мнениях застройщиков и экспертов рынка нет единства. По мнению экспертов ГК «УНИСТО Петросталь», чтобы оценить перспективный спрос на жилье, нужно обратиться к прошлому опыту, — например, по реализации самых первых проектов комплексного освоения территорий (КОТ): «Балтийской жемчужины» и «Северной долины». В первом случае застройщик не смог освоить заявленные объемы и сейчас продает землю, а «Главстрой-СПб», реализующий масштабный проект на Парнасе, сократил ранее заявленные к строительству площади с миллиона до нескольких сотен тысяч квадратных метров в год. По мнению экспертов ГК «УНИСТО Петросталь», причины неудач этих проектов кроются в ограниченности предложения, не по количеству, а по вариативности и характеристикам жилья. В этом плане куда более востребованы, по мнению застройщика, проекты КОТ, которые реализуются сразу несколькими компаниями (тогда у покупателей есть выбор, и стабильный спрос гарантирован).

Многие операторы полагают, что основная причина, по которой люди приобретают жилье рядом с КАД, — привлекательные цены, предлагаемые застройщиками. Так, например, разница в цене жилья одного и того же класса в городе и пригородной зоне может составлять до 20 тыс. руб. за кв. м., что для многих покупателей является довольно внушительной суммой. В компании ЗАО «Ленстройтрест» считают, что благодаря ценовой доступности жилье за КАД расширяет спрос, привлекая новые категории покупателей, прежде всего, жителей Ленобласти и близлежащих регионов

На новые группы покупателей рассчитывают и в отделе маркетинговых исследований консалтингового центра «Петербургская недвижимость». По данным компании, жилье за КАД имеет высокую инвестиционную привлекательность, и инвесторы составляют достаточно большой процент покупателей этого сегмента. Спрос на инвестиционные малогабаритные квартиры обеспечен низкой стоимостью квадратного метра на стартовом этапе продаж, когда застройщики «прощупывают почву». Воспользоваться выгодным предложением стремятся сотни предприимчивых людей, которые должны внести свой вклад в стабильный спрос на проекты за КАД.

По данным исследований социологического центра РАН, в Санкт-Петербурге сохраняется потребность людей в более комфортном и просторном жилье. Общий дефицит жилья в Санкт-Петербурге сохраняется, прежде всего, за счет 100тысяч коммунальных квартир. Это косвенно дает гарантии, что экономичное жилье за КАД будет востребовано. Главной угрозой для спроса на жилье за КАД многие участники рынка видят в отсутствии на территории новых жилых комплексов объектов социальной инфраструктуры. Тем не менее, операторы надеются, что новая схема — «социальные объекты в обмен на налоги», предложенная правительством Ленинградской области, позволит застройщикам обеспечить свои проекты всем необходимым для создания комфортной жизни и сохранить при этом среднерыночный уровень цен. Поэтому подавляющее большинство экспертов считают, что потенциал для роста рынка недвижимости Санкт-Петербурга и ближайших территорий области сохраняется.

Обеспеченность населения региона жильем остается крайне низкой: сегодня она составляет порядка20 кв. метровна человека, что вполовину меньше европейских показателей. При этом большая часть населения может себе позволить жилье только эконом-класса, которое и будет строиться за КАД (в ее пределах такие объекты вряд ли будут строиться). Если в масштабных проектах за КАД будет своевременно (без отставаний) возводиться и необходимая социальная инфраструктура, спрос на эти объекты будет обеспечен.

По данным специалистов АН «АРИН», основной объем предложения на вторичном рынке области распложен в ближайших к Санкт-Петербургу районах. Покупатели больше всего интересуются объектами в районных центрах, где и стоимость жилья, как правило, выше. Самый дорогой район — Всеволожский. Предложение квартир на вторичном рынке Ленобласти распределяется по районам не равномерно. Наиболее значительный объем предложения приходится на Всеволожский (29,5%), Гатчинский (12,5%) и Выборгский (11,5%) районы. В удаленных от Петербурга районах, например, в Подпорожском или в Киришском, объем предложения значительно меньше — 0,5% и 0,7%, соответственно. Больше всего в продаже сейчас двухкомнатных квартир — около 40%, однокомнатные и трехкомнатные квартиры занимают меньшую долю — 31% и 26%, соответственно. По объему предложения комнат лидируют Гатчинский (20,2%), Сланцевский (19,9%) и Всеволожский (14,2%) районы. Меньше всего комнат в продаже в Киришском и Подпорожском районах (0,3%).

Специалисты АН «АРИН» отмечают, что структура спроса на вторичном рынке жилья Ленинградской области аналогична структуре спроса на городское жилье. Наибольшим спросом пользуются 1- и 2-комнатные квартиры. Наиболее востребованы квартиры, расположенные в крупных административных центрах — с хорошей транспортной доступностью, развитой инфраструктурой и наличием рабочих мест. Самым популярным у покупателей является Всеволожский район.

Примечательно, что такой фактор, как местоположение, по-разному влияет на цену квартир и комнат в Ленобласти: например, для квартир это наиболее важный критерий, в то время как для комнат — он лишь на пятом месте после этажа, общего состояния и площади кухни и самой комнаты. Наиболее дорогие квартиры и комнаты — во Всеволожском районе, на втором месте — квартиры в Кировском районе, а комнаты — в Гатчинском, на третьем — квартиры и комнаты в Ломоносовском районе. Самое дешевое жилье — в Сланцевском и Бокситогорском районах.

 

Обзор подготовил Алексей Богданов

(по данным АН «АРИН», Knight Frank St.- Petersburg,

NAI Becar, «УНИСТО Петросталь»,

«Петербургская недвижимость»)

Автор: Алексей Богданов Дата: 21.05.2013 «Петербургский строительный рынок» № 149 Рубрика: ***

«« назад