Коммерческая недвижимость: место под солнцем
Коммерческая недвижимость: место под солнцем
Эксперты, подводя итоги I квартала 2013 года, отмечают обострение дефицита качественных объектов практически во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости. Цены и арендные ставки хоть и растут, но в пределах сезонной индексации.
Складские горизонты
Специалисты компании Knight Frank St.-Petersburg отмечают, что начиная со II-го квартала2012 г. на рынке не было введено ни одного качественного складского комплекса, площади которого были бы предназначены для сдачи в аренду. Доля вакантных площадей продолжает снижаться. Ставки аренды остаются стабильными.
К примечательным тенденциям I квартала 2013 г. эксперты относят заявления о возможном строительстве своих заводов в Санкт-Петербурге сразу нескольких зарубежных компаний. Так, немецкая группа Mann+Hummel, крупнейший производитель воздушных фильтров для транспортных средств и двигателей, рассматривает возможность строительства завода в Санкт-Петербурге с целью увеличения своих мощностей в России. Холдинг Grupo Antolin планирует к 2015 г. запустить второй завод по производству автокомплектующих в регионе. Объект разместится в индустриальном парке Тосненского района Ленобласти.
ООО «Промышленно-логистический центр «Алексеевка» начинает создание индустриального парка для нужд порта «Усть-Луга» в поселке Алексеевка Кингисеппского района. Объект займет земельный участок площадью200 гав60 кмот порта и может быть завершен к2015 г. На территории индустриального парка смогут разместиться складские и производственные мощности третьего и четвертого классов опасности. В течение2013 г. в компании Knight Frank St.-Petersburg ожидают введения в эксплуатацию не более 50–60 тыс. кв. м спекулятивных качественных складских площадей.
По оценкам компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, объем ввода площадей в качественных складских комплексах сохраняется на низком уровне. В текущем году планируется ввести около 60 тыс. кв. м. Таким образом, к концу2013 г. общий объем площадей на рынке Санкт-Петербурга может составить 1 518 тыс. кв. м. При этом дефицит свободных складских площадей классов A и B ощущается все острее. Наиболее востребованными на рынке являются площади от 500 до3 000 кв. м, основное предложение по площади — от 3 000 до4 000 кв. м. В конце 1 кв.2013 г. уровень пустующих мест в складских комплексах класса A составил 3%, в классе B — менее 1%.
Предложение и спрос
По наблюдениям специалистов компании Knight Frank St.-Petersburg, в I квартале2013 г. предложение на рынке качественной складской недвижимости не пополнилось ни одним новым комплексом. На фоне высокого уровня спроса это привело к усилению дефицита доступного для аренды спекулятивного предложения: на конец I квартала2013 г. на рынке Санкт-Петербурга в аренду предлагается около 15 тыс. кв. м готовых площадей. В основном они расположены в комплексах с не самой удачной локацией либо представляют собой не очень удобные для потенциальных арендаторов блоки в комплексах.
Сейчас предложение качественных складских помещений незначительно, а с учетом высокого спроса и сроков ввода строящихся объектов уже к середине2013 г. на рынке вообще может не остаться свободных площадей. Текущая ситуация открывает перспективы для реализации проектов в формате built-to-suit, который достаточно популярен в других регионах (в частности, в Москве). Уже сейчас наблюдается рост числа таких сделок и увеличение их объема. Стоит отметить, что для девелоперов проекты в формате built-to-suit — один из способов минимизации рисков того, что объект останется незаполненным на момент его вывода на рынок.
Эксперты компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate все-таки зафиксировали в январе2013 г. пополнение на рынке. Речь идет о завершении строительства 1-й очереди нового складского комплекса «Осиновая роща», специализирующегося на предоставлении услуг ответственного хранения. Логистическим операторам было отведено под аренду 20% площадей комплекса. В результате общий объем складских площадей на рынке увеличился на5 700 кв. м. При этом еще в период строительства на данные площади были подписаны предварительные договоры аренды. До конца2013 г. ожидается ввод 2-й очереди в складских комплексах «Орион Лоджистик», «Осиновая роща» (новый комплекс) и NordWay. В связи с этим общий объем складских площадей на рынке Санкт-Петербурга увеличится на 4,1% по сравнению с итоговым показателем за 2012 год и составит 1 518 тыс. кв.м.
Территориально существующие складские комплексы и строящиеся по новым крупным проектам располагаются преимущественно в южном направлении города. В том случае, если девелоперами не будут внесены изменения в текущие планы развития, в период с июля2013 г. по июнь2014 г. может быть введено более 80 тыс. кв. м арендопригодных площадей в складских комплексах класса A (например, PNK-КАД, A+ Park Pulkovo и др.).
Основной спрос на складские и производственные помещения в I кв.2013 г. формировали российские производственные компании (машиностроение, легкая промышленность) и предприятия торговли. В течение I кв. текущего года наибольшим спросом пользовались складские помещения площадью от 1 000 до3 000 кв. м. На их долю пришлось чуть менее 50% заявок. Арендаторами также были высоко востребованы площади от 500 до1 000 кв. м(42%). Аренду помещений более3 000 кв. мготовы были рассматривать около 4% из общего числа обратившихся компаний. При этом эксперты продолжают отмечать рост спроса на земельные участки под строительство складских объектов, наметившийся в2012 г. Эта тенденция выражается в активном развитии формата «индустриальных парков» с возможностью размещения как производственных, так и складских помещений. Так, например, в 2012–2013 гг. в индустриальном парке «Уткина заводь» было реализовано два земельных участка, предназначенных для размещения производства.
Низкий спрос на услуги ответственного хранения и высокая конкуренция на рынке логистических услуг вынуждают операторов предлагать часть своих помещений в аренду. Примером может служить компания Ahlers, которая полностью сдала терминал «Альфа» в своем комплексе «Астрос Логистик-Центр» в аренду трем крупным торговым компаниям.
По данным компании Knight Frank St.-Petersburg, спрос на качественные складские площади остается стабильно высоким. Однако полное отсутствие нового предложения сказывается на уровне поглощения спекулятивных складских площадей — в I кв.2013 г. оно составило менее 4 тыс. кв. м. Но даже такое незначительное поглощение сказалось на доле пустующих площадей, которая продолжила уменьшаться и к концу рассматриваемого периода достигла 1,4%.
Анализ запросов, поступивших в компанию Knight Frank St.-Petersburg от потенциальных арендаторов, показал, что за последние 12 месяцев структура спроса на качественную складскую недвижимость начала меняться. Так, в I кв.2013 гдоля заявок на блоки площадью менее 1 тыс. кв. м сократилась в 2,5 раза по сравнению с аналогичным периодом2012 г., а доля заявок на блоки площадью от 3-х до 7-ми тысяч кв. м увеличилась.
Цена вопроса
Несмотря на дефицит свободных для аренды качественных складских площадей, ставки аренды, по наблюдениям специалистов компании Knight Frank St.-Petersburg, пока остаются стабильными и соответствуют уровню конца2012 г.: 120–127 $/кв. м/год в классе А и 117–120 $/кв. м/год в классе В.
Доля заявок в зависимости от площади объекта, I кв. 2013 г.
Источник: Knight Frank St.-Petersburg Research, 2013 г.
По оценке компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга сложилась критическая ситуация в связи с отсутствием свободных помещений. Средневзвешенный уровень вакансии в складских комплексах составляет 2,3% (в классе A — 3%, в классе B — менее 1%). Объем поглощения площадей в 1 кв.2013 г. оценивается не более чем в 25–30 тыс. кв. м. В 1 кв.2013 г. арендные ставки в складских комплексах класса A в среднем составили 120–125 $/кв. м/год, однако уже встречаются предложения на заключение предварительных договоров аренды в размере 130 $/кв. м/год. Учитывая операционные расходы в размере $ 35–45 и коммунальные платежи в размере 13–15 $/кв. м/год, итоговая средняя арендная ставка составила 184 $/кв. м/год (без учета НДС). В складских комплексах класса B по итогам текущего квартала средняя арендная ставка составила 147 $/кв. м/год с учетом коммунальных услуг и операционных расходов. Типичный срок договора аренды для складских комплексов класса А составляет 3–7 лет. В комплексах класса В зачастую предлагается краткосрочная аренда.
Прогнозы
Эксперты компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate полагают, что если к концу 2013 — началу 2014 гг. будет введен ряд объектов складского назначения (например, PNK-КАД, 2-я очередь «Руслан» и Nordway), острый дефицит площадей может незначительно снизиться. Причем, учитывая, что всплеск спроса со стороны арендаторов обычно приходится на осень, допускается вероятность, что все вводимые складские площади будут сданы еще на этапе строительства.
В соответствии с принятой классификацией, большинство новых проектов относится к классу A. Следовательно, в ближайшей перспективе рынок будет испытывать более глубокий дефицит в складах класса B, что уже сейчас подтверждается критически низким числом пустующих мест в этом классе.
Что касается помещений производственно-складского назначения, то в настоящий момент выбор готовых решений для производственных компаний на рынке крайне ограничен. Данная ситуация вызывает рост спроса на земельные участки и, вероятно, приведет к дальнейшему развитию формата built-to-suit. В2013 г. арендные ставки на качественные складские комплексы продолжат рост в рамках ежегодной индексации. На конец отчетного квартала уже заключены предварительные договоры аренды на большинство помещений в готовящихся к открытию складских комплексах. Логистические операторы в связи с ограниченным спросом на их услуги и высокой конкуренцией продолжают сдавать в аренду часть своих площадей, предназначенных для ответственного хранения.
Эксперты компании Knight Frank St.-Petersburg прогнозируют, что к осени2013 г. на рынке не появится ни одного нового спекулятивного складского комплекса. К концу года заявлен выход нескольких новых объектов, однако их площади сдаются в аренду уже сейчас (общая площадь не превысит 50–60 тыс. кв. м). Похожий прогноз делается и на2014 г.
Таким образом, ситуация, сложившаяся в данный момент на рынке качественной складской недвижимости, может сохраниться в ближайшие два года. Под давлением активного спроса на рынке ожидается дальнейшее увеличение дефицита качественных складских помещений. В свою очередь это неизбежно приведет к росту арендных ставок, однако превышение контрактными ставками аренды уровня в 130 $/кв. м/год в текущем году ожидать не стоит. В связи с достаточно пассивной позицией девелоперов, которые не спешат с выводом на рынок новых площадей, эксперты также прогнозируют появление сделок в формате «строительство под заказчика» (built-to-suit) с последующей арендой или продажей построенных объектов. Подобные сделки могут стать единственным способом удовлетворить хотя бы часть спроса, имеющегося на рынке.
Торговые предпочтения
По оценке специалистов АН «АРИН», сейчас, как и в прошлом году, наибольшим спросом со стороны покупателей и инвесторов в сегменте стрит-ритейла пользуются небольшие помещения. Большинство сделок совершается с объектами площадью 100–500 кв. м. Так как большие объекты сегодня менее популярны среди покупателей, то собственникам приходится прислушиваться к состоянию рынка и как-то выходить из ситуации. В частности, набирает обороты практика деления больших помещений на несколько мелких с последующей их продажей. Такова, например, судьба объекта, расположенного на проспекте М. Тореза, 9. Когда-то это помещение занимал один из магазинов сети «Арбат Престиж», а сегодня здесь: «Ренессанс Кредит», «Великолукский мясокомбинат», Doritis, «Скарлетт», «Петроэлектросбыт», «Обувной дворик» и Subway. Изначально на этот объект был спрос со стороны «РайффайзенБанк», «ЮниКредит Банк», Addidas, Nike и других ведущих компаний. Однако кризис2008 г. помешал их планам. Пришлось разбивать площадь на лоты и продавать их по отдельности.
Наибольшей популярностью среди арендаторов и покупателей сейчас пользуются помещения площадью 150–250 кв. м. Средняя ставка аренды на такие площадки выше, чем на объекты большей площади. А ставки на небольшие объекты в местах повышенной «проходимости» могут достигать 6 000 руб. за кв. м в месяц. Число сделок купли-продажи помещений увеличилось еще в2012 г. (спрос на помещения в строящихся домах вырос почти вдвое).
Интерес к объектам вторичного рынка по-прежнему остается стабильным, но стоимость подобных помещений довольно высокая. Помещения, расположенные на основных торговых магистралях, лидируют по стоимости кв. м, поэтому объем сделок на этих территориях небольшой. Количество сделок с инвестиционными целями в стрит-ритейле составляет около 63%.
Торговые комплексы в Петербурге строятся для дальнейшей сдачи в аренду напрямую ритейлерам. Предложений для выгодного инвестирования в сегменте стрит-ритейла немного. В то же время интерес к покупке коммерческих помещений будет увеличиваться, а ввиду дефицита подходящих объектов будут расти и цены.
|
Местоположение |
Стоимость продажи, руб./кв. м |
|
|
|
||
|
Невский пр. |
300 000–1 800 000 |
|
|
Загородный пр., Владимирский пр., Большой пр. ПС, Московский пр., Садовая ул., Староневский пр. |
180 000–1 050 000 |
|
|
Основные торговые магистрали спальных районов |
90 000–200 000 |
|
|
Отдаленные от станций метро улицы |
80 000–130 000 |
|
Источник: АН «АРИН»
По данным аналитиков компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, до конца2013 г. в Петербурге заявлено открытие восьми торговых центров суммарной арендопригодной площадью 262,7 тыс. кв. м. С учетом уже введенных в I квартале площадей общая арендопригодная площадь торговых центров Санкт-Петербурга может увеличиться на 12,1% и составить 3 136,4 тыс. кв. м. Более 60% планируемых к вводу арендопригодных площадей придутся на три наиболее крупных торговых центра: «Балкания NOVA» (2-я очередь), «Жемчужная Плаза» (1-я очередь) и «Лондон Молл». Территориально прирост арендопригодных площадей придется преимущественно на Невский, Фрунзенский, Приморский и Красносельский районы.
Насыщение рынка и ужесточение конкуренции способствуют созданию новых форматов на рынке торговой недвижимости. Так, начало2013 г. ознаменовалось запуском сразу нескольких новых форматов предприятий общественного питания. В частности, компания Food Retail Group приступила к освоению нового формата, сочетающего в себе культурный досуг и ресторан Biblioteka, сеть «Кофе Хауз» предлагает попробовать кофе «с колес»; «Суши Сити» создает федеральную сеть в формате to go. К появлению новых форматов привело и активное развитие FMCG сетей. Например, бывшие совладельцы «Ленты» в следующем году откроют новую сеть бюджетных магазинов под рабочим названием NL (New Lenta).
Все более востребованным на рынке торговой недвижимости становится сегмент развлечений. На этом рынке активно развивается формат детских тематических парков. Наряду с «Кидбургом» и «Дубами-колдунами», функционирующими в ТРК «Гранд Каньон» и ТРЦ «Июнь» соответственно, в Санкт-Петербурге в составе торговых центров появятся парки: «Минополис» (ТРК «Европолис»), «Мастерград» (ТРК PITERLAND) и Wonder Land (МФК «Континент» на ул. Бухарестской). Диапазон площадей, в которых, как правило, развивается формат детского тематического парка, — от 3-х до 6-ти тысяч кв. м. Группой компаний «Регионы» был анонсирован проект крытых тематических парков развлечений в Москве, Санкт-Петербурге и Екатеринбурге при сотрудничестве с американской компанией DreamWorks Animation. Первые парки планируется открыть уже к 2015 году.
Офисные ориентиры
По данным компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, совокупная арендопригодная площадь качественных бизнес-центров в конце I кв.2013 г. составила 1 809,5 тыс. кв. м. В I квартале был открыт один бизнес-центр (1 200 кв. м) вместо запланированных шести, остальные объекты перенесены на более поздние сроки. Прогнозируется, что прирост арендопригодных площадей во II–IV кварталах2013 г. составит 235,6 тыс. кв. м (13,1% по отношению к существующему предложению). В структуре ожидаемого офисного предложения во II–IV кварталах2013 г. преобладает класс А, его доля в общем объеме ввода составляет около 80%.
По итогам I кв.2013 г. средневзвешенный уровень вакансии по всем классам составил 6,4% и по сравнению с IV кв.2012 г. не изменился. При этом за год снижение показателя составило 2,6%. Средневзвешенные арендные ставки в классах A, B+ и B за год выросли, соответственно, на 9%, 20% и 6%. Спрос на рынке качественных офисных помещений особенно ощущается в Московском, Адмиралтейском, Центральном и Петроградском районах.
Основной ввод офисных площадей придется на Московский и Центральный районы города. К концу года предполагается увеличение пустующих площадей при условии, что в течение года будут введены все заявленные бизнес-центры. Во II–IV кварталах2013 г. ожидается открытие 16-ти бизнес-центров суммарной арендопригодной площадью 235,6 тыс. кв. м, при этом высока вероятность того, что часть из них будет перенесена на2014 г. В общем объеме будущего предложения проекты, относящиеся к классу A, занимают около 80%.
Два из заявленных к вводу объекта («Технополис» и БЦ компании Leorsa на Малоохтинском пр., 45) были спроектированы в соответствии с международным экологическим стандартом LEED. Кроме того, в U кв.2013 г. на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга был заявлен ряд проектов со сроком реализации в 2016–2017 гг. Компания «С.Э.Р.» анонсировала проект Ingria Tower, представляющий собой многофункциональный комплекс, состоящий из двух корпусов, объединенных одним стилобатом. В состав комплекса войдут бизнес-центр и апарт-отель. Заявленная площадь офисных помещений составляет около11 000 кв. м. Ввод комплекса в эксплуатацию запланирован на2017 г. ГК «Энерго» получила разрешение на строительство бизнес-центра на месте Бадаевских складов. Общая площадь объекта (класс B+) составит21 500 кв. м. Проект включает и строительство гостиницы. Согласно планам ГК «Энерго», реализация проекта займет два года. Открылись также продажи площадей в МФК Sky City (девелопер проекта — корпорация «Матрикс»). Общая площадь комплекса составляет109 400 кв. м, из которых52 000 кв. мотведено под офисы. Предполагаемый срок ввода в эксплуатацию —2016 г.
К числу основных критериев при выборе офиса арендаторы относят месторасположение, транспортную доступность, наличие парковки, арендные ставки и прилегающую инфраструктуру. Ротация арендаторов сохраняется: компании предпочитают переезжать в офисы более высокого класса. Консультанты ASTERA отметили высокую активность в течение рассматриваемого периода со стороны строительных и производственных компаний, ритейлеров бытовой техники и электроники, а также предприятий сферы услуг. Более половины заявок, поступивших в компанию ASTERA в отчетном квартале, пришлось на офисные помещения площадью от 100 до500 кв. м. При этом зафиксировано 40%-е сокращение количества заявок на площади от 500 до1 000 кв. мпо сравнению с предыдущим кварталом.
По данным компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, за период с апреля2012 г. по март2013 г. средневзвешенные арендные ставки на офисные площади выросли на 11%, а их максимальный рост был отмечен в классе B+. В бизнес-центрах класса A пустующие площади составили 10,2%, в классах B+ и B — 4,2% и 5% соответственно; около 50% бизнес-центров практически имели таковых. По территориальному расположению офисов центральная деловая часть города продолжает пользоваться высоким спросом у арендаторов, вследствие чего там сохраняется очень малое число пустующих площадей по сравнению с другими деловыми зонами. По прогнозам, высокий спрос на офисные помещения будет в некоторой степени удовлетворен за счет бизнес-центров, готовящихся к открытию в течение года, тогда число пустующих площадей в ряде бизнес-центров может вырасти.
В департаменте брокериджа компании NAI Becar отмечают, что за I кв. 2013 года до 15% всех запросов арендаторов по части офисов класса В пришлось на Выборгской район. Рынок офисов Выборгской стороны в посткризисные годы остается одним из самых устойчивых в Петербурге: здесь по-прежнему нет новых проектов, а число пустующих площадей на 4–5% ниже средних городских показателей. В Выборгском районе представлено 14 офисных объектов, два из которых относятся к классу А, а 12 — к классу В. Общий объем предложения оценивается экспертами рынка в 100 тыс. кв. м арендопригодных площадей. Около 80% предложения сосредоточено в районе Выборгской набережной и Большого Сампсониевского проспекта. Остальные площади, интересные как для инвесторов, так и для девелоперов, сконцентрированы в районе Пироговской набережной и на территории у Сампсониевского моста. Вне деловой зоны у Выборгской набережной офисные объекты в основном расположены вблизи станций метрополитена «Лесная», «Проспект Просвещения», «Площадь Мужества». Отмечается, что высококлассные объекты сосредоточены на набережной, а объекты более низкого класса — в глубине района.
Общее предложение офисных площадей в районе, включая здания категории С, оценивается в 210 тыс. кв м. Совокупный объем незаполненных площадей — 6–7%.
Основной поток запросов от арендаторов был связан с объектами класса В — до 15% от общего числа обращений. Запрашиваемая площадь — от 48 до250 кв. м, средняя месячная ставка — до 750 руб. за кв. м (включая КУ, ЭР и НДС). В новом офисном центре «Гельсингфорсский» (сдан в2010 г.) остался только один пустующий офис, который может быть интересен основному потоку арендаторов, однако за телефонию и клининг придется платить сверх ставки (750 руб./кв. м/месяц). В другом новом объекте, БЦ «Монблан», осталось только три незаполненных места — 38,5, 163,6 и90 кв. мпо ставкам от 1 450 до 1 500 руб./кв. м/месяц.
Средняя заполняемость бизнес-центров класса А в Выборгском районе составляет менее 80%. Средняя запрашиваемая арендная ставка — 1 150 руб./кв. м/месяц (включая эксплуатацию, без НДС). Заполняемость офисных зданий класса В оценивается в 95% (для сравнения, средняя по городу — 84%). Средняя запрашиваемая арендная ставка — 830 руб./кв. м/месяц. Среднегородской уровень чуть выше — 850 руб. Арендные ставки на объекты категории C, по данным брокеров NAI Becar, начинаются с 400 руб./кв. м/месяц. Средневзвешенные городские ставки в классах А и В в I квартале текущего года — 1 332 и 883 руб./кв. м/месяц, соответственно.
Сейчас в Выборгском районе ведется строительство как крупных, так и небольших бизнес-центров площадью 2–5 тыс. кв. м. Всего в районе запланировано строительство порядка 328,6 тыс. кв. м новых офисных площадей. Процесс формирования деловой зоны будет происходить здесь медленно, фрагментарно, но неуклонно, как полагают в компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. Есть уже планы по развитию территории таких предприятияй, как «Азарт» (на Большом Сампсониевском пр., 77) и «Красный Маяк» (на Выборгской наб., 55). Компания Renaissance Development планировала возвести на ул. Смолячкова многофункциональный комплекс, в котором будут и офисные помещения. Набережные также остаются перспективной зоной в плане развития коммерческой офисной недвижимости, потому что имеют самую выгодную локацию и массу незадействованных строений — зданий бывших и действующих промышленных предприятий.
Андрей Мельников по материалам компаний ASTERA в альянсе
с BNP Paribas Real Estate, Knight Frank St.-Petersburg,
NAI Becar в Санкт-Петербурге и АН «АРИН»)
| Автор: Андрей Мельников Дата: 21.05.2013 «Петербургский строительный рынок» № 149 Рубрика: *** |