Рынок жилья входит в летний сезон

Рынок жилья входит в летний сезон

 

Этой весной рынок вторичной недвижимости в целом продемонстрировал выдержку и спокойствие. Первая половина апреля продолжила неспешную эстафету марта, а во второй половине рынок замер в преддверии майских праздников.

 

Эксперты АН «АРИН» отмечают, что начало апреля на рынке вторичной недвижимости выдалось в меру активным, а вот во второй половине количество звонков и просмотров существенно сократилось. Ближе к началу мая рынок замер. «Затишье в преддверии майских праздников — ситуация довольно характерная для рынка недвижимости, — рассказывает Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН». — Однако в этом году застой на рынке гораздо очевиднее, поскольку количество выходных дней в начале мая заметно больше, чем в прошлые годы».

Такое падение активности на рынке не лечится падением цен, так что по итогам апреля средневзвешенная стоимость кв. м реальных сделок практически не изменилась. Безусловно, на рынке всегда найдутся покупатели, которые, воспользовавшись сложившейся ситуацией, хотят получить скидку на квартиру, однако такие предложения редко находят отклик. Что касается рекламных цен, они снизились на 0,4% (до 95,6 тыс. руб. за кв. м). Владимир Спарак отмечает, что ипотека продолжает поддерживать рынок. Количество сделок с использованием ипотечных средств остается стабильным, несмотря на общее снижение активности на рынке. Что касается прогнозов, сложно говорить о существенном повышении покупательского спроса, поскольку вторая половина мая в основном посвящена окончанию учебного года, в частности, подготовке к последним звонкам и выпускным, а также «вывозу» детей на природу на лето. Как правило, большинство покупателей нацелено на решение именно этих задач, поэтому приобретение жилья откладывают.

 

Стоимость кв. м на вторичном рынке (по районам), руб./кв. м

Источник: АН «АРИН»

 

Петербургские цены на элитное жилье на мировом уровне

По результатам индекса мировых рынков городской элитной недвижимости (Prime Global Cities Index) за I квартал 2013 года, опубликованным Международной консалтинговой компанией Knight Frank, Санкт-Петербург оказался на 6 месте среди мировых столиц по росту цен на элитное жилье. Индекс отслеживает динамику цен на рынках премиального жилья 29 городов мира.

Основные результаты исследования:

- европейские города в основном демонстрировали падение цен на элитное жилье в среднем на 2,3%, исключением стали Санкт-Петербург и Монако, где наблюдался рост цен на 13,1% и 12,2%, соответственно;

- Джакарта с показателем роста 38,1% находится на первой строке индекса мировых рынков элитной недвижимости;

- столица Японии замыкает список — премиальная жилая недвижимость в Токио за год подешевела на 17,9%;

- Москва занимает стабильные позиции по динамике цен на элитное жилье — 19 позиция в индексе с годовым показателем –1,8%, тогда как в I квартале 2013 года элитная недвижимость в российской столице продемонстрировала рост на 1,6%.

В целом, за год цены на мировом рынке элитного жилья поднялись на 3,6% по состоянию на март 2013 года. Из 29 исследуемых городов восемь вдвое увеличили свой прошлогодний показатель по состоянию на март 2013 года. В их числе две европейские столицы — Санкт-Петербург и Монако.

Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St.-Petersburg, отмечает:

— Средняя стоимость квартир на рынке строящегося жилья в Санкт-Петербурге сейчас составляет $10 200 за кв. м, увеличившись за последние 12 месяцев на 13,1%. Такое повышение цены объясняется выходом на рынок ряда эксклюзивных проектов с высокой ценой предложения. Одной из новых тенденций прошлого года является привлечение архитекторов с мировым именем для оформления интерьеров элитных объектов нового строительства. Ярким примером является эксклюзивный дизайн от европейской студии YOO и Филиппа Старка в проекте «Леонтьевский мыс». Мы прогнозируем, что темп роста цен сохранится на уровне 12–15% за год.

В Монако премиальное жилье подорожало на 10% за первые три месяца 2013 года. Вместе с тем вырос мировой спрос на недвижимость в княжестве, а объем предложения, особенно на объекты стоимостью выше 10 млн. евро, сократился. Меры по сдерживанию роста цен на жилье в Джакарте и Бангкоке были менее жесткими, чем в соседних азиатских городах, что позволило новому среднему классу увеличить спрос. В результате, цены на премиальную недвижимость пошли вверх. Растущее благосостояние Латинской Америки стало мощным стимулом для рынка элитной жилой недвижимости — в случае с Майами, где наблюдается приток капитала из Бразилии, Венесуэлы и Аргентины.

Токио, зафиксировав годовое падение на 17,9%, занял последнее место в рейтинге. Тем не менее, после 15 лет дефляции Банк Японии объявил о принятии радикальных мер по денежному стимулированию экономики, в результате чего ожидания бизнеса вместе со спросом на элитную недвижимость понемногу растут и укрепляются. Правительства Китая, Гонконга, Малайзии и Сингапура, напротив, приложили все усилия для ослабления роста цен. Политики Азии не только вводят лимитированные займы, ужесточают налоговые и нормативно-правовые требования, но также усиливают уже существующие ограничения.

Динамику цен на московском рынке городской элитной недвижимости комментирует директор Департамента жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS Елена Юргенева:

— Несмотря на не самую высокую позицию в рейтинге, инвестиции в московскую недвижимость по-прежнему остаются приоритетным инструментом сохранения и преумножения средств россиян. Речь идет, в первую очередь, о премиальной недвижимости в центре. Из городов, находящихся на более высоких позициях, большая активность инвесторов из России и СНГ зафиксирована в Майами. Эксклюзивный проект Knight Frank в Майами-бич, частные резиденции под управлением отельного оператора, пользуются у покупателей московского офиса очень высоким спросом. В настоящее время темпы продаж превысили ожидания на 30%.

Каждый год, начиная с 2009 года, индекс элитной недвижимости мировых столиц демонстрирует самые слабые значения в первом годовом квартале. Во втором квартале аналитики Knight Frank ожидают усиление роста показателей, так как покупатели продолжают искать стабильные рынки для надежной защиты своих капиталов от возможных угроз и нестабильности Еврозоны и глобальной экономической системы.

 

Knight Frank Prime Global Cities Index

Город	Регион	Годовое изменение, % (03.12–03.13)	Полугодовое изменение, % (09.12–03.13)	Квартальное изменение, % (12.12–03.13)
Джакарта	Азиатско-Тихоокеанский	38,1	14,8	6,9
Бангкок	Азиатско-Тихоокеанский	26,1	7,1	5
Майами	Северная Америка	21,1	5,8	–0,6
Дубай	Ближний Восток	18,3	10,9	5,4
Шанхай	Азиатско-Тихоокеанский	17,4	13,1	2,5
С.-Петербург	Европа	13,1	11,9	1,8
Лос-Анджелес	Северная Америка	12,5	8,6	9,4
Монако	Европа	12,2	12,2	10
Гонконг	Азиатско-Тихоокеанский	8,8	2,6	1,2
Найроби	Африка	8,4	3,1	1,6
Сан-Франциско	Северная Америка	8,4	2,3	–0,1
Лондон	Европа	8,1	3,6	2,2
Пекин	Азиатско-Тихоокеанский	6,3	4,9	2,7
Тель-Авив	Ближний Восток	3,7	–4,1	–5,4
Куала-Лумпур	Азиатско-Тихоокеанский	2,8	3,2	2,3
Кейптаун	Африка	1,7	1,7	1,2
Мумбаи	Азиатско-Тихоокеанский	1	0,7	0,5
Сидней	Азиатско-Тихоокеанский	–	0,8	0,8
Москва	Европа	–1,8	1,1	1,6
Цюрих	Европа	–2,5	–2,5	–
Вена	Европа	–2,8	–	–
Сингапур	Азиатско-Тихоокеанский	–3,3	–7,6	–5,3
Женева	Европа	–6,8	–3,9	–2,5
Нью-Йорк	Северная Америка	–7,1	–4,8	–9,9
Рим	Европа	–7,7	–	–
Киев	Европа	–11	1,7	–0,9
Мадрид	Европа	–13	–10,3	–8,3
Париж	Европа	–13,6	–13,6	–10
Токио	Азиатско-Тихоокеанский	–17,9	–10,9	–10,1

Источник: Knight Frank Residential Research

 

Загородные тенденции

Вопреки традициям, спрос на загородную аренду на летние месяцы все еще достаточно низкий. Одной из возможных причин может быть поздняя весна, как отмечают эксперты АН «АРИН». «Как правило, пик спроса на аренду коттеджей и загородных домиков приходится на апрель, — рассказывает Татьяна Болбошенко, руководитель отдела аренды АН «АРИН». — Однако в этом году арендаторы не спешат проявлять активность, количество заявок и просмотров сократилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года». Отчасти эксперты видят причину этого в нетипично холодной для начала весны погоде. Похожая ситуация была на рынке городской аренды в прошлом году, когда из-за сильных холодов арендаторы не спешили искать объекты или отменяли назначенные просмотры.

Тем не менее, объем предложения вырос. Собственники уже не так боятся сдавать свои объекты в аренду. Сегодня они гораздо больше доверяют арендаторам. Наиболее дешевый объект в базе АН «АРИН» сегодня — это небольшой домик в удовлетворительном состоянии, на значительном удаление от города, с туалетом на улице. Аренда обойдется в 20 000 руб. в месяц.

На аренду самого дорогого объекта придется потратить порядка 700 000 руб. в месяц. Это коттедж высокого класса, расположенный неподалеку от лесного массива и водоема, в охраняемом поселке, оснащенный всей необходимой мебелью и бытовой техникой, с санузлом в доме.

Наиболее дорогие объекты, как правило, арендует одна семья, а вот объекты подешевле арендаторы готовы снимать в складчину. «Сегодня объем предложения на рынке достаточно большой, поэтому практически каждый арендатор сможет найти объект по вкусу и кошельку», — отмечает Татьяна Болбошенко.

По данным АН «Бекар», недвижимость в пригородах Санкт-Петербурга активно скупается жителями других регионов. Доля покупателей из регионов, прежде всего, Северо-запада и Сибири, в сегменте загородной недвижимости Санкт-Петербурга сегодня в среднем составляет 50% и продолжает расти. В Выборгском, Всеволожском и Приозерском районах Ленинградской области доля покупателей из других регионов в среднем выше и доходит до 60%. На юге, напротив, их меньше, так как здесь шире представлена загородная недвижимость классов «бизнес» и «элит», востребованная в большей степени петербуржцами.

Увеличение среди жителей других регионов спроса на загородное жилье в компании связывают с несколькими факторами. «Во-первых, часто покупателями загородной недвижимости Санкт-Петербурга становятся жители северных регионов, вышедшие на пенсию. Они выбирают Санкт-Петербург по причине более комфортного для них климата, — рассказывает директор загородного департамента Олег Карзов. — В преклонном возрасте жители Северо-запада переезжают к нам, а не в южные регионы, где у них могут возникнуть проблемы со здоровьем. Кроме того, жители из регионов в среднем более ограничены в своих финансовых возможностях, чем петербуржцы, поэтому для них покупка недвижимости в пригородах Северной столицы зачастую является единственной возможностью перебраться в более развитый регион и повысить свой уровень жизни».

Рост спроса на загородную недвижимость со стороны жителей других регионов повлек за собой соответствующие изменения в маркетинговой деятельности петербургских застройщиков. Многие компании усиливают региональное направление. Так, компания ГК «УНИСТО Петросталь», следуя изменениям в структуре спроса, в апреле перенаправила на регионы 10% бюджета для продвижение загородного поселка Bagatelle. Рекламная кампания проводилась в Ямало-Ненецком АО, Ханты-Манскийском АО, Ненецком АО, Республике Саха (Якутия), Тюменской области, Республике Башкортостан и в Татарстане. Отдача от таких сравнительно небольших вложений, по данным компании, оказалась высокой: 60% звонков, поступивших в отдел продаж в апреле, были из регионов, прежде всего, от жителей Ямало-Ненецкого округа, Ханты-Манскийского и Ненецкого округов и из Тюменской области.

По итогам рекламной кампании были заключены сделки на покупку таун-хаусов и 2-уровневых квартир в поселке Bagatelle покупателями из Сургута и Архангельска. Покупатели — семейные люди в возрасте 45–55 лет, которые приобрели недвижимость для собственного проживания. По данным ГК «УНИСТО Петросталь», решающим фактором в пользу Ленинградский области и Bagatelle для покупателей с Северо-запада и Сибири стала стоимость жилья, намного уступающего городской недвижимости.

Высокие результаты прошедшей кампании привели к решению включать регионы в рекламные планы ГК «УНИСТО Петросталь». По мнению Арсения Васильева, директора группы компаний, тенденция к росту числа покупателей из других регионов на загородном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области будет усиливаться, в частности он сказал: «Это становится очевидно из анализа сделок по нашим объектам. Признать эту тенденцию и скорректировать свои планы исходя из новых реалий — это работа на перспективу».

По мнению специалистов АН «Бекар», изменения структуры спроса на загородном рынке не приведут к заметным социальным или эконмическим последствиям. Покупатели из северных регионов по уровню доходов, менталитету и укладу жизни очень схожи с петербуржцами, поэтому их интеграция в жизнь региона проходит быстро и без каких-либо заметных сложностей.

 

Борис Никитин по материалам компаний АН «АРИН», Knight Frank St.-Petersburg, АН «Бекар», ГК «УНИСТО Петросталь»

Автор: Борис Никитин Дата: 27.06.2013 «Петербургский строительный рынок» № 150 Рубрика: ***

«« назад