Офисные течения
Офисные течения
По данным экспертов, за первые четыре месяца средние запрашиваемые ставки аренды в долларовом эквиваленте не демонстрируют заметных изменений. С конца 2012 г. ставка аренды в классе А не изменилась, а в классе В снижение составило 2%, что связано с колебанием курса валют.
Общие контуры
В компании Knight Frank St.-Petersburg отмечают, что за I кв. 2013 г. состоялся официальный ввод в эксплуатацию одного бизнес-центра класса В «МегаПарк» (на Заставской улице, 22). Прирост офисных площадей составил менее 1%. Объем поглощения за I кв. 2013 г. составил 20 тыс. м2, что ниже показателя IV кв.2012 г. почти вдвое. Несмотря на некоторое снижение доли вакантных площадей класса А, общий показатель по рынку немного вырос за счет преобладающего объема объектов класса В и увеличения свободных площадей в этом классе. Крупные сделки заключались в основном с компаниями, деятельность которых связана со сферой IT и телекоммуникации, а также строительства/инжиниринга.
Начало года было активным как с точки зрения спроса, так и предложения. Несмотря на то, что формально был введен в эксплуатацию только один объект, объем новых доступных для аренды площадей пополнился за счет выхода крупных офисных проектов, ввод которых запланирован на II и III кварталы текущего года, в активную стадию маркетинга. За прошедшие три месяца были проведены или находятся на завершающем этапе несколько крупных сделок по аренде как в готовых бизнес-центрах, так и в строящихся. Надо отметить, что сделки по аренде помещений в строящихся объектах очень редки для нашего рынка, поэтому хочется надеяться, что данная тенденция в течение года только укрепится: девелоперы будут соблюдать заявленные сроки строительства, а арендаторы не станут опасаться арендовать такие помещения.
Кроме того, за прошедший период специалистами Knight Frank St.-Petersburg был отмечен отток арендаторов из бизнес-центров класса В. Объем вакантных площадей в этом сегменте немного увеличился. Арендаторы предпочитают новые бизнес-центры более высокого класса, арендная ставка в которых на данный момент сопоставима с той, по которой предлагаются площади в объектах класса В, а уровень комфорта значительно выше. Наиболее востребованными остаются помещения высокого качества с арендной ставкой до 465 $/м2/год (включая операционные расходы и НДС) нецентральной локации и до 580 $/м2/год (включая операционные расходы и НДС) для офисных объектов в центральной части города.
Предложение и спрос
По данным Knight Frank St.-Petersburg, как говорилось выше, рынок качественной офисной недвижимости за I квартал 2013 г. пополнился одним объектом — бизнес-центром класса В «МегаПарк» общей арендуемой площадью 11,8 тыс. м2. Общий объем предложения на конец I квартала 2013 г. составил 1 822,1 тыс. м2. Большая часть предложения приходится на бизнес-центры класса В — 76% (или 1 384,9 тыс.).
Динамика объема предложения за III кв. 2009 г. до 2013 г.
(прогноз на конец года), кв. м
Источник: Knight Frank St.-Petersburg Research,2013 г.
В компании Tellus Group отмечают, что за последнее время наблюдается активное развитие офисного рынка в Московском районе. Это позволяет делать прогноз о новом развивающемся офисном кластере, который будет только укрепляться с вводом новых бизнес-центров. Вместе с тем заметна еще одна тенденция — отток арендаторов из бизнес-центров класса B в бизнес-центры класса A. Среди наиболее крупных сделок, заключенных в I квартале2013 г., в компании Tellus Group называют следующие: «Мейнтекс» (1 200 кв. м), «Технополис Пулково» (II-я очередь), SGS Vostok (1 140 кв. м, «Аэроплаза») и «Газпром Марин Бункер» (1 120 кв. м, «Сенатор» на 7-й линии В.О.). Среди наиболее крупных новых офисных объектов, введенных в I кв. текущего года, можно отметить бизнес-центр класса А «Осень» (Свердловская наб.) и бизнес-центр класса B «Москва» (4-я очередь) на пл. Александра Невского.
По оценкам специалистов NAI Becar в Санкт-Петербурге, в2013 г. на рынок офисной недвижимости выйдет 8 бизнес-центров класса А. Ожидается, что эти объекты превзойдут по качеству уже существующие. Это обстоятельство может изменить соотношение арендных ставок. Высокое качество новых БЦ не спровоцирует резкий рост арендных ставок в своем сегменте, но окажет благотворное влияние в целом на рынок.
Вновь введенные деловые центры будут стоять особняком, в то время как грань между «старым» классом А и БЦ класса В практически сотрется. За одни и те же деньги арендаторы, желающие улучшить свои условия, смогут попасть из офисов класса В в офисы класса А. Директор по брокериджу NAI Becar в Санкт-Петербурге Александр Смирнов отмечает, что в итоге2013 г. можно ожидать демпинга стоимости арендных ставок в качественных помещениях, настолько, что они приблизятся по стоимости к офисам класса В. Сейчас стоимость аренды квадратного метра в качественном деловом центре составляет в среднем 1 540 руб. в мес., в БЦ класса В — 1 075 руб. в мес., включая НДС и операционные расходы. Общая арендопригодная площадь заявленных к вводу в текущем году качественных деловых центров составит 210 тыс. кв. м. Судьба одного из них — административно-делового комплекса «Невская ратуша» — до недавнего времени была не до конца ясна.
В марте2012 г. вице-губернатор Санкт-Петербурга Василий Кичеджи предлагал использовать административный корпус «Невской ратуши» площадью 115 тыс. кв. м под Дворец науки и техники для школьников. После этого в августе руководство компании «ВТБ-Девелопмент», осуществляющей проект, заявило, что I очередь будет сдана на полгода позже планового срока, а окончание проекта сдвинется на целых два года — с 2014-го на 2016 год. Однако в сентябре администрация Петербурга подтвердила свои планы перевести 13 чиновничьих комитетов в административный корпус на Новгородской улице и выполнить инвестиционные обещания на 10 млрд руб.
«Невская ратуша» — это создающийся деловой квартал в Центральном районе, где семь корпусов предназначены для последующей сдачи в аренду или продажи инвесторам, центральный и самый крупный корпус — для региональной администрации. Стоимость проекта — $1,8 млрд. Одна из основных целей собственников проекта — вдохнуть новую жизнь в территории Центрального района, создать полноценный City для Северной столицы, с открытым для публики комфортным пространством и изысканным городским ландшафтом, сочетающимся со сложившейся исторической застройкой. В I кв.2013 г. I-я очередь «Невской ратуши» предложит арендаторам 38 тыс. кв. м современных качественных офисных площадей. Общая площадь зданий с учетом паркингов —370 270 кв. м.
Также на I кв. этого года запланирован ввод 42-этажной башни Leader Tower (на Ленинском пр.,153, Московский район) от компании «Лидер Групп». Уникальность объекта в том, что это первый небоскреб в Петербурге. Уникальны для города и технические характеристики здания. К примеру, «коробка» башни выполнена из металлических сот. Это позволит снизить теплопотери зимой и теплоприток летом примерно на 30%. Кроме того, для оптимизации процессов управления зданием на объекте планируется внедрить систему BMS (Building Management Systems). Компания «Лидер Групп» планировала получить американский сертификат для «зеленых» зданий LEED, но отказалась от этой идеи из-за дороговизны процесса сертификации. Общая площадь Leader Tower составляет52 650 кв. м, арендопригодная площадь —37 500 кв. м. Бизнес-центр имеет подземный пятиуровневый паркинг на 340 автомобилей, а также свою смотровую площадку, которая изначально должна была стать вертолетной, однако власти города забраковали, в общем-то, неплохую идею строителей. Без учета выкупа земли весь комплекс работ «Лидер Групп» оценивает в $100 млн.
Деловой центр «Ренессанс Правда» в 8 этажей (на Херсонской ул., 12–14, Центральный район) предложит арендаторам почти19 262 кв. мкачественных площадей. Он располагается на месте бывшего ленинградского отделения газеты «Правда». Здание снесли, а исторический топоним включили в название объекта. Как оценивают аналитики рынка, турецкая компания Renaissance Development — собственник проекта — вложила в него 1,6 млрд руб.
Инвесторы построили подземную парковку на 163 машино-места для своих эксклюзивных арендаторов — ООО «Электроник АРТС». Эта компания-разработчик компьютерных игр арендовала половину 6-го этажа в «Ренессанс Правды». В марте этого года3 280 кв. марендовало предприятие, продающее нефтепродукты в розницу, а также строящее и эксплуатирующее собственную сеть АЗС и нефтебаз.
МФК «У Красного моста» (на наб. реки Мойки, 73–79) — это реконструированный ансамбль-памятник истории и культуры регионального значения общей площадью36 500 кв. м. Деловая часть МФК разместится в домах №77–79, а также на второй линии строительства — это 15 тыс. кв. м имиджевых офисов с имитацией исторических интерьеров XIX в. в стиле модерн. Торговый дом займет свое историческое место в доме №73 по наб. реки Мойки. Проект имеет подземную трехуровневую автоматизированную парковку на 185 машино-мест. Собственник проекта — компания «БТК Девелопмент» — инвестировала в проект $100 млн и планировала окупить затраты в течение 10 лет.
БЦ Sinop (на Синопской наб., 22, Центральный район) предложит арендаторам 12 тыс. кв. м площадей во II кв. текущего года. Восьмиэтажное здание в стиле high-tech оборудовано парковкой на 162 машино-места и находится в шаговой доступности от метро. Офисы «нарезаны» от 100 до 5 тыс. кв. м. Собственник проекта — ООО «Плаза Лотос Групп» — результат слияния компании «Лотос» братьев Зингаревичей, сделавших свое состояние на леспроме, и американского холдинга PLAZA LOTOS. Головной офис компании переезжает в Sinop и займет там несколько этажей. Известно, что800 кв. марендовал тандем петербургских рестораторов под винный ресторан и кафе-кондитерскую. Арендная ставка за квадрат — 1 500 руб. в месяц.
В Московском районе в конце 2013 — начале 2014 гг. откроется II очередь БЦ «Цеппелин» (по Стартовой ул., 6). Общая арендопригодная площадь —10 600 кв. м. Данный деловой центр — часть комплекса «Аэропорт Сити Санкт-Петербург», что в300 метрахот терминала международного аэропорта «Пулково-2». Строительством и реализацией многофункционального комплекса занимается ЗАО «Авилен А. Г.». Среди ее акционеров австрийские компании Warimpex Finanz- und Beteiligungs AG (55%), CA Immo Group (35%), UBM Realitatenentwicklung AG (10%). Стоимость II-й очереди «Цеппелина» — 20 млн евро. Площади в новом «Цеппелине» будут пользоваться спросом, так как расположенные в зоне «Пулково» офисные объекты практически полностью сданы. Сегодня арендные ставки в зоне «Пулково» на площади в бизнес-центрах класса А на 10% ниже среднерыночных, как отмечают аналитики.
БЦ «Сенатор» (на Б. Пушкарской, 22 в Петроградском районе) предложит рынку6 700 кв. марендопригодных площадей. Данный центр входит в состав крупнейшей в Петербурге офисной сети, принадлежащей Андрею Фоменко, президенту ХК «Империя». По собственным оценкам ХК «Империя», доля рынка сети «Сенатор» — 8%: 21 действующий и 7 строящихся деловых центров. БЦ «Сенатор» имеет подземную парковку на 56 мест, ресторан на первом этаже и собственную баню. Площадь сдаваемых офисов начинается от12 кв. м, стоимость квадрата — 1 300 руб. в мес., стоимость машиноместа — 8 500 руб. в мес. Договор аренды заключается на срок от 11 месяцев.
Во II кв.2013 г. МФК «Литейный, 26» (в Центральном районе) выведет на рынок6 600 кв. марендопригодных офисных площадей. Собственник проекта — ООО «Петербургстрой» Тиберия Незбайло. Компания имеет опыт строительства двух жилых домов общей площадью 6 тыс. кв. м (г. Пушкин). Офисы МФК займут два верхних этажа, нижним трём отведена торговая функция, причем на первом этаже в основном разместится общепит. Комплекс имеет полузаглубленный паркинг, рассчитанный на 150 машин, с двумя въездами с ул. Короленко.
По данным Knight Frank St.-Petersburg, в первые три месяца текущего года спрос на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга был достаточно активным. Доля вакантных площадей в классе А снизилась на 0,6%, в классе В увеличение составило 0,6% в связи с оттоком арендаторов в бизнес-центры класса А. В силу того, что на рынке больший объем сосредоточен в объектах именно класса В (76%), в целом по рынку показатель несколько вырос. Однако возможно увеличение доли свободных площадей на 3–4 п. п., особенно в классе А, вследствие значительного количества незанятых площадей в бизнес-центрах, ввод которых запланирован на II–III кв.2013 г.
Динамика объема и доли вакантных площадей по классам,
III кв. 2009 г. — I кв. 2013 г.
Источник: Knight Frank St.-Petersburg Research,2013 г.
По мнению исполнительного директора компании Tellus Group Марии Хомич, спрос находился на достаточно активном уровне и немногим превысил показатели аналогичного периода прошлого года. При этом совокупный уровень вакантных площадей снижается незначительно, составив в I квартале 8,7%. Во второй половине2013 г. с вводом большого объема новых офисных центров можно ожидать повышения среднерыночного уровня свободных площадей до 11%.
За первые месяцы2013 г. рынком было поглощено всего 20 тыс. кв м качественных офисных площадей, что почти вдвое меньше показателя предыдущего квартала.
Динамика объемов ввода, поглощения и доли вакантных площадей
обоих классов, III кв. 2009 г. — I кв. 2013 г.
Источник: Knight Frank St.-Petersburg Research,2013 г.
Динамика арендных ставок на офисные помещения классов А и В
за II кв. 2009 г. — IV кв. 2013 г.
Источник: Knight Frank St.-Petersburg Research,2013 г.
Коммерческие условия
По данным специалистов Knight Frank St.-Petersburg, запрашиваемые арендные ставки по итогам I кв. 2013 г. (в долларовом исчислении) не претерпели серьезных изменений: ставка аренды в классе А не изменилась, а в классе В произошло снижение на 2%, связанное с колебанием курса валюты. Арендные ставки на офисные помещения класса A варьировались в диапазоне от 300 до 795 $/ м2/год (включая операционные расходы и не включая НДС), в классе В — от 200 до 695 $/м2/год (включая операционные расходы и не включая НДС).
Эксперты компании Tellus Group отмечают, что величина средней арендной ставки в I кв. 2013 г. существенно не изменилась, составив 1 300–1 500 руб./м2/мес. для класса A и 1 000–1 200 руб. / м2/мес. для класса B.
Андрей МЕЛЬНИКОВ по данным компаний Knight Frank St.-Petersburg,
NAI Becar в Санкт-Петербурге, Tellus Group
| Автор: Андрей МЕЛЬНИКОВ Дата: 27.06.2013 «Петербургский строительный рынок» № 150 Рубрика: *** |